首席观点｜房地产风险：宏观测度及传导机制

　　严厉调控之下，部分头部高杠杆房企的融资压力快速积累，信用风险陡然上升。6月以来，若干民营房企信用风险持续发酵，美元债价格剧烈波动，并已传导至在岸金融市场。

　　2020年销售额超过2,000亿元的19家房企中，非绿档房企共11家，均为民企，其债务规模约占我国名义GDP的10%。若将统计范围扩大至销售额排名前50 的房企，非绿档房企的债务规模占GDP的比重接近15%。

　　房企的潜在信用风险敞口巨大，融资压力可能向其它房企、上下游企业、居民部门、金融机构以及地方政府传导，对国民经济运行和金融稳定的影响不可小觑。

　　在外生事件冲击下，房企出现融资困难，为了获取流动性被迫对资产进行大幅减价抛售，可能引发负外部性。房地产价格下跌，使得居民、企业和地方政府的资产负债表恶化，杠杆率上升、信用资质下降，进而导致商业银行的不良率上升、资本充足下降，引发信贷紧缩，市场主体融资困难加剧。

　　从短期看，政策要注重化解防范房地产市场风险，宏观审慎监管与防范道德风险并重，避免个案风险进一步发酵、向其它企业和部门传导引发市场恐慌和系统性风险；同时要避免出现“大而不倒”，陷入债务危机企业应该受到市场的惩罚。

　　近期高层领导和监管部门密集发声，旨在维护房地产市场的正常运行，恢复房地产市场的正常融资功能。一方面，部分地区房贷利率有松动迹象，这有助于房企实现资金回流、保证施工和交付，进而保障购房者应有的权益；另一方面，房地产信贷有望平稳运行，房企再融资压力边际缓解。

　　展望明年，预计房地产投资将进一步走弱。房地产销售面积大概率继续下行，土地成交面积或将萎缩，溢价率受到抑制，土地购置费可能出现负增长。建安投资方面，房企将继续加快施工竣工和交付，新开工仍将保持低迷，拖累后续施工及投资增速。