海通房地产｜房地产行业1H2022综述：集中度继续下行，现金流指标未有改善

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　　涂力磊

　　海通证券房地产研究首席分析师

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　　投资要点

　　1H2022，行业集中度继续下降。从市占率情况看，1H2022，TOP20位房企销售金额市占率为30.43%。我们认为，2021年下半年以来部分开发商出现经营性风险，导致龙头开发商持续谨慎，行业市占率有所下降，但行业蓝筹市占率上升的长期趋势不会改变。截止2022年上半年底，部分龙头A股和港股上市公司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）达标情况有所恶化。

　　1H2022，市场部分数据有所修复，房地产开发投资、新开工累计增速继续回落，而销售面积累计增速触底小幅回升。行业杠杆率回落后迅速回升。1H2022，一二三线城市的房价增速继续回落，分别为3.3%、-0.2%、-2.8%。

　　当期结算和费用率情况。1H2022，A股房企的营业总收入增速呈继续回落趋势，销售毛利率触底回升。其中营业总收入增速为-14.88%；销售毛利率为3.83%。1H2022，A股房企的期间费用率为10.3%，比1Q2022回升。

　　当期上市物业管理公司的应收账款情况。1H2022，A股上市物业管理公司的应收账款为43.4亿元，占营业总收入的比例为47.84%，占比相对1Q2022的95.7%大幅下降。1H2022，A股上市物业管理公司的应收账款周转率为2.52次/年，相对1Q2022的1.22次/年上升。我们认为，A股上市物业管理公司的应收账款占营收比例存在年内波动现象。尽管如此，我们认为1H2022的47.84%的应收账款/营业总收入的比例还是偏高，反映上市物业管理公司的营收质量并不高，这与物业管理公司所属的地产公司资金紧张有一定关系。

　　当期销售和现金流净额。1H2022，A股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增加-34.83%，增速相对1Q2022继续回落。1H2022，A股房企净负债率为141.8%，相比1Q2022继续回升。

　　存货和预收款（含合同负债）。1H2022，A股地产房企累计存货为7.20万亿元，存货减值准备为75.89亿元，减值准备占存货比重为0.11%，同比1H 2021有所上升，环比2021有所下降。1H2022，A股地产房企累计预收账款（含合同债务）为3.57万亿元，同比下滑3.44%。

　　投资建议。维持“优于大市”评级，截至2022年8月31日，A股沪深300动态PE（TTM）为11.78倍，地产动态PE（TTM）为9.94倍。我们持续看好优质房企。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，行业集中度提升可能进一步提速。

　　风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。

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