PRCBroker：J-REIT：升息阶段逆转的必要条件

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■ J-REIT与日本银行的政策修正观测一起破坏了数值

■ 国内房地产市场，新冠危机后基本面的恶化趋于停滞

总结了每半年监测一次的国内房地产和房地产投资信托 (J-REIT) 市场的趋势。 反映整个 J-REIT 市场趋势的东京证券交易所 REIT 指数在去年年底大幅下跌，此后呈现明显的下降趋势。 1月约一年以来首次跌破1800点，股息收益率升至4%以上。 加速下行的背后是日本央行调整宽松货币政策。 2018 年 12 月 20 日，日本央行将长期利率上下浮动幅度扩大至 0 %上下 0.50%，有效允许市场利率上行。 直到去年夏天，由于日本银行继续实施宽松的货币政策，以低利率融资，以及由于人民币迅速贬值，国内房地产对海外投资者来说变得更便宜，因此与海外 REIT 相比，J-REIT相对触底反弹日元。尽管一直保持坚挺，但房地产市场周围的金融环境在过去六个月中一直在发生变化。 自去年 12 月以来外国投资者继续大量出售 J-REIT 的事实表明投资立场发生了变化。

不过，国内房地产市场基本面出现回暖迹象。 三井公司编制的全国主要城市的写字楼空置率已开始停止上升，自疫情危机以来一直持续。 目前，多个城市的平均租金继续下跌，但预计作为先行指标的空置率上升趋势将趋于停滞，平均租金将逐渐止跌。 东京官邸编制的日本主要城市的公寓租金自去年年底以来在几个主要城市，尤其是东京一直在上涨。 如果春斗等提高工资的动向扩大的话，房租动向也会成为顺风吧。 此外，由于访日外国人入境限制等新型冠状病毒感染抑制政策全面解除、全国旅行支援政策等，住宿设施的客房入住率已恢复到疫情前的水平。企业服务价格指数从去年秋天以后，商业店铺租金也将上升。

在24日举行的众议院听证会上，日本央行正副行长候选人对早期政策修正表现出谨慎态度，但在接近2%通胀目标阶段货币政策正常化的必要性尚不明确。承认了使货币政策正常化的必要性，将来缓和性的政策被重新审视的可能性正在提高。在日本央行行长黑田日银总裁的领导下，被政策性地抑制的长期利率随着政策正常化的同时，预计将沿着缓慢的上升基调上升，今后作为基本面的不动产租金以超过利率上升的速度增加，这将成为J-REIT市场好转的必要条件。