港股调整未变，本地地产股面临逆风

　　1月美国通胀较预期高，降温速度减，美联储官员续释出加息的讯号，10年长债息回升，市场已倾向六月时仍会加息，而年底减息机会则下降。此外，这星期金管局再度承接港元沽盘，资金有流出压力。从宏观经济而言，目前通胀、利率未形成全面回落的趋势，本地地产股过去三个月，在通关及经济复常的憧憬下，股价普遍反弹，惟现时看来面临逆风，短线需消化市场沽压。

　　美国1月份消费物价指数，按年升幅虽由12月的6.5%放慢至6.4%，但仍高于市场预期的6.2%，通胀近一半是来自住宿成本增加，能源价格3个月来亦首度回升。美国通胀较预期顽固，反映联储局坚持加息有其道理，这令市场对利率见顶、甚至年底减息的乐观态度，有所动摇。由于俄乌战事持续、内地经济反弹，或令全球通胀更难快速回落，这个变数，将令港股调整压力持续。

　　本地地产股今年开局不俗，主要受惠于中港全面通关快于预期、二手楼价指数企稳反弹及高端商场再呈现购物气氛等。然而，本地地产股正面临逆风，首先是个半月以来，已有三幅地流标，包括赤柱环角道住宅地、观塘市中心商业地及最新地铁小蚝湾第一期商住地。土地流标虽非罕见，但多少也会影响市场的气氛，投资者显然更趋观望。

　　其次，这星期领展(823)宣布以5供1集资188亿港元，让市场意外。领展负债并非很高，而集资所得一半用来还债，管理层解释是为未来作准备，投资者则担心盈利被摊薄，影响分派。这次集资反映领展管理层预期利率高企会持续较长时间，以股本融资，先降低负债，待利率回落再增加债务融资，对企业最有利。其他大型地产商会否有同样的思路，值得留意。

　　还有，随著港汇转弱，金管局在本周，再次承接港元沽盘，令银行体系结馀持续下跌，资金流出主要是港美息近期有所扩阔，以及股市弱势所致。在联汇制度下，资金因套息流出，将令拆息回升，减缓资金压力。不过要注意的，1月港银未有跟随美国加最优惠利率，若3月美联储再加息，港银加优惠利率的压力增加，市场或重现加息预期，这同样不利本地地产股的表现。

　　中港通关及两地经济快速反弹，加上资产折让大，本地地产股的基调依然不差，未来具重估空间。当前，面对通胀、利率环境暂时不明朗，以至企业集资及资金流出等情况，市场是有能力消化，投资者无需对本地地产股过于悲观。相反，若新盘销情回暖、商场租金企稳等通关正面效应发挥作用。本地地产股普遍财务状况稳健、估值并不昂贵及派息能力强，是投资组合中，可攻可守的选择。