第一上海丨【行业评论】房地产及物业行业专题：进入深度调整后的缓慢复苏

　　2022年行业基本面进入深入调整

　　回顾2022年，房地产行业基本面延续2021年下半年信用危机以来的颓势，叠加疫情频繁扰动，进入深度下调。1-10月份，商品房销售面积累计达111179万平方米，同比下降22.3%，商品房销售额累计达108832亿元，同比下降26.1%。2022年6月份，由于政策的发力特别是房贷利率政策及创设信用保护工具的债券发行支持政策的刺激、房企加大推盘力度进行半年冲刺、以及部分重点城市疫情防控取得成效得到适度放开，1-6月份全国商品房销售面积及金额的降幅从2021年下半年行业危机以来首次缩窄。然而，由于7月份出现的“停贷”风波，对本来就已经脆弱的信心和预期造成进一步的压力，虽然国家也出台了相关的纾困政策，但是下半年的销售并没有进入市场预期的复苏行情。我们认为，2022年行业面临的需求深度萎缩的原因有以下几点：1）房企的相继出险引发购房者对期房按时按质交付的信心；2）疫情的反复影响房企销售活动的开展；3）整体经济下行、房价下跌及收入预期的下降，抑制部分购房需求。

　　开发投资方面，2021年初的“三道红线”出台，房企开始主动降杠杆。2021年下半年信用危机，房企的融资性现金流再度受到前所未有的压力，叠加销售下行，以销售回款为主经营性现金流亦面临巨大的压力，在资金面受到双重冲击情况下，房企无力进行投资。1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；房屋新开工面积103722万平方米，同比下降37.8%；房屋竣工面积46565万平方米，下降18.7%。

　　党的二十大召开之后，利好政策频出，提振市场信心，推动行业平稳发展。10月底开始，国家密集出台助力房企恢复融资能力的各项政策，包括由交易商协会推进及中债增提供增信的扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）、支持房企股权融资的5项优化政策（“第三支箭”）、央行及银保监发布的涉及存量融资展期等有利于房企融资的《于做好当前进入支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的16条内容、国有大行密集对房地产企业提供授信等，从融资端给予房企实质性的支持，有利于修复及提振市场信心，引导房地产市场软着陆。

　　2022年地产板块展望：行业迎来缓慢复苏

　　2022年房地产行业的深度下调，其实是在行业步入后周期的背景下发生的。房地产行业过去20多年支撑了国家快速的城镇化以及工业化的发展，但是未来，随着城镇化速度放缓、居民杠杆率的提升、人口出生率的下降，房地产行业的基本面将发生根本性改变。以高杠杆撬动企业规模的发展模式将转变为精细化运营和塑造高质量可持续的盈利能力的发展模式，以适应房地产进入存量时代的发展需求。而2021年下半年延续到2022年的信用危机，从一定程度上讲，也是房地产行业转型过程中经历的一次涅槃。需求的下降叠加疫情的反复，放大了房企本身流动性危机的外溢性，使得2022年对于行业及房企来讲均是一个深度出清和面临巨大压力的一年。而2022年10月底以来的出台的利好政策，从融资端给予房企实质性的支持，同时也提振了市场的信心和预期，为2023年的复苏奠定了良好的政策基调。而2022年12月以来的疫情防控优化政策，也有望极大程度上解决了房地产短期发展的受制因素。展望2023年，地产板块将迎来缓慢复苏，宏观经济的修复、疫情优化措施落地效果将是影响房地产复苏节奏的因素。由于2022年的深度调整，未来信心和预期的恢复以及经济、个人收入的增长预期落地仍需时日，我们认为2023年上半年销售市场仍然面临调整压力，在二季度之后才能进入修复通道，并呈现区域分化，向核心城市及核心区域集中。

　　高信用、销售稳健的企业有望抓住2023年窗口期适当提升市场份额，最终实现结构性分化。行业销售，投资及土地市场将在2023年下半年逐步趋于稳定，同时也带来房地产行业后周期下的估值体系重塑。