数据解读 | 美国11月独栋房屋建设跌至两年半低点 款利率上升继续打压楼市活动

　　美国商务部周二公布了这份令人沮丧的报告，此前周一有消息称，12月份房屋建筑商信心连续第12个月出现创纪录的下滑。美国11月独栋房屋建设跌至两年半低点，未来建筑许可大幅下滑，因抵押贷款利率上升继续打压楼市活动。

　　具体数据显示：

　　这意味着住宅投资将连续第七个季度收缩，这将是自房地产泡沫破裂引发大衰退以来持续时间最长的一个季度。美国联邦储备理事会(美联储，fed)启动了自上世纪80年代以来最快的升息周期，住房市场首当其冲，因美联储向通胀开战。

　　FWDBONDS驻纽约首席分析师Christopher Rupkey表示:“美联储加息是在做他们应该做的事情，进一步加深了住宅建筑市场的衰退。”“建筑商无处可藏。我们不了解经济的其他方面，但房地产市场显然处于衰退之中。”

　　在美国住宅建设中占最大比重的独栋房屋开工率上月下降4.1%，经季节性因素调整后折合成年率为82.8万套。这是自2020年5月以来的最低水平，当时经济正受到COVID-19大流行的第一波影响。

　　除疫情暴跌外，单户开工数为2019年2月以来最低。南部和中西部的单户住宅建设减少，这两个地区通常被认为是美国负担得起的地区。东北部和西部的情况有所增加。

　　5套及以上住宅的开工量激增4.8%，至58.4万套，为4月份以来的最高水平。

　　由于抵押贷款利率上升迫使许多潜在购房者继续租房，对租赁住房的强劲需求推动了多户住宅的建设。

　　根据抵押贷款融资机构房地美(Freddie Mac)的数据，几个月前，30年期固定抵押贷款利率飙升至7%以上，为2002年以来的最高水平。尽管上周该利率回落至6.31%的平均水平，但仍是一年前同期水平的两倍。

　　美联储上周暗示，到2023年底将进一步加息，推动美国国债收益率飙升，此后利率可能开始走高。抵押贷款利率与国债收益率同步变动。

　　华尔街股市走高。美元兑一篮子货币下跌，此前日本央行(Bank of Japan)震惊市场，决定重新审视其收益率曲线控制政策，并扩大10年期国债收益率的交易区间。美国国债收益率上升。

　　信心的下滑

　　周一的数据显示，11月独栋住宅建筑商的信心进一步下滑，将全国住宅建筑商协会(NAHB)/富国银行住房市场指数推至2012年6月以来的最低水平，不包括2020年春季大流行初期的下跌。

　　多户型住宅项目的增加抵消了单户型住宅项目的部分拖累，导致上月整体新屋开工数仅下降0.5%，至142.7万套。路透调查的经济学家此前预计，新屋开工率将下滑至140万套。

　　美联储正试图通过降低从住房到劳动力的各种需求来减缓通货膨胀。劳动力市场依然紧张，但经济学家预计，在房地产市场的推动下，就业市场将开始放松，并最终在明年走弱。

　　房地产市场已经连续六个季度收缩。预计住宅投资将对本季度国内生产总值(gdp)造成至多0.7个百分点的拖累。

　　第四季度的年化增长率预计高达2.8%。第三季度经济增长率为2.9%。

　　宾夕法尼亚州匹兹堡市PNC Financial首席经济学家Gus Faucher表示:“房市将在未来就业市场放缓中扮演重要角色。”“住宅建筑业的就业在疫情后迅速反弹，但在过去半年基本持平。”

　　疫情早期，随着美国人寻求更大的房产来容纳家庭办公室，单户住房市场蓬勃发展。钟摆现在转向了公寓。

　　但多户住宅开始出现一些裂缝。5套及以上住房项目的许可数量下降17.9%，至50.9万套，为2021年5月以来的最低水平。独栋建筑许可暴跌7.1%，至78.1万套，为2020年5月以来的最低水平。

　　总体而言，上个月未来房屋建设许可暴跌11.2%，至134.2万套，为2020年6月以来的最低水平。

　　批准建设、尚未开工的房屋数量下降2.0%，至29.3万套。独栋住宅的待售房屋减少了3.4%，至14.3万套，但该部分的完工率增加了9.5%，至104.7万套。

　　在建独栋住宅库存下降1.3%，至777亿套，为2021年12月以来的最低水平。

　　抵押贷款利率上升，独栋房屋建设和库存下降，这些因素加在一起，可能会加剧现有的住房短缺，并放缓房价下跌的步伐，给美联储带来难题。

　　西雅图Zillow的经济学家尼科尔·巴肖(Nicole Bachaud)表示:“现有房主和房屋建筑商共同推动的有限库存将使市场保持紧张，价格下跌最小化，对理想房屋的竞争将继续存在。”

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