海通地产 | 供求回升、热度低迷、龙头开发商谨慎

　　投资要点

　　根据海通地产 2022 年 7 月 1 日报告《供求减少、热度回升、成交额分化》，我们选取该 22 个样本城市研究了 2022 年第一次集中供地情况。本报告继续研究上述城市 22 年第二次集中供地情况。

　　22 年第二次集中供地的成交楼面价低于第一次供地。从 2022 年 22 个城市第二次集中供地的总体成交情况看，成交宗数、成交占地面积、成交规划建面、成交楼面均价、平均溢价率、成交金额分别为 448 块、2019 万平、4317 万平、12641 元/平、4%、5446 亿元。2022 年第二次集中供地的推地楼面均价大于2022 年第一次，而 2022 年第二次集中供地的成交楼面均价却小于 2022 年第一次。城市间土地成交额分化比较严重。成交金额最高的是上海为 780 亿元，而成交金额最低的是长春仅为 5 亿元。

　　22 年第二次集中供地供求量反弹，成交均价略降，溢价率持平，流拍率继续回落。2022 年第二次集中供地成交土地建面为 4317.3 万平，环比上升 10.2%；2022 年前两次集中供地成交土地建面累计为 8233.5 万平，同比下滑 56.9%，增速环比回升 9.25 个百分点。2022 年第二次集中供地土地成交金额为 5445.8 亿元，环比上升 9.61%；2022 年前两次集中供地土地成交金额累计为 10414.1 亿元，同比下降 38.6%，增速环比回升 15.4 个百分点。

　　2022 年第二次集中供地土地成交楼面均价为 12613.9 元/平，环比回落 0.57%；2022 年第二次集中供地土地平均溢价率为 3.77%，环比回落 0.20 个百分点。2022 年第二次集中供地土地平均流拍率为 8.20%，环比回落 6.94 个百分点。

　　22 年前两次集中供地城市土地成交面积和成交额约占 2021 年 32%和 45%。如果我们以 2021 年为基数，2022 年前两次集中供地的土地成交规划建面、土地成交金额分别为 8233.5 万平、10414.1 亿元，占 2021 年全年的 32.3%、45.4%。

　　龙头开发商在 22 个城市 22 年第二次集中供地中拿地力度环比回落。5 家龙头开发商（碧桂园、万科地产、保利发展、中海地产等）在 22 年第二次集中供地中拿地建面为 318.0 万平，环比回升 2.82%；5 家龙头开发商在 2022 年前两次集中供地中拿地建面累计为 627.2 万平，同比下降 73.7%，增速环比回升 8.57个百分点。5 家龙头开发商在 2022 年第二次集中供地中拿地金额为 492.9 亿元，环比下滑 7.98%；5 家龙头开发商在 2022 年前两次集中供地中拿地建面累计为1028.6 万平，同比下滑 62.3%，增速环比回升 7.29 个百分点。5 家龙头开发商在 2022 年第二次集中供地中拿地金额最多的城市是上海为 83.3 亿元。总体上此次集中供地中龙头开发商拿地偏谨慎，各城市冷热不均。

　　22 年前九月全国情况：土地供求同比下降，价格攀升。1-9 月，全部统计城市住宅用地成交建面累积 66953.0 万平，同比下降 41.0%。9 月，全部统计城市住宅土地成交楼面均价上升至 4924.3 元/平，同比上升 14.0%。9 月，全部统计城市住宅用地成交溢价率升至 3.36%。

　　风险提示。偏紧的货币政策和地产调控政策将影响房地产市场的需求以及价格。