第一上海丨【公司研究】华润万象生活（1209，买入）：1H2022业绩逆市增长，收并购斩获不断

　　主要数据

　　行业: 物业管理

　　股价: 29.5 港元

　　目标价: 46.6 港元(+58%)

　　市值: 673.19 亿港元

　　核心净利润增长33.5%至17亿元，首次派发中期股息

　　公司1H2022收入录得52.8亿元（人民币，下同），同比增长31.5%，其中住宅物业管理服务收入增长40.2%至33.5亿元，受益于收并购公司并表及第三方外拓带来在管面积的增加（同比增长100%）以及社区增值服务收入的大幅增长（同比增长77%）。商业运营管理及物业管理收入为19.2亿元，同比增长18.2%，主要由于在管商场个数增加以及写字楼在管面积增加。公司整体毛利率为31.7%，同比下降0.5个ppt，其中物业管理板块毛利率提升3.1个ppt至21%，主要由于公司成本控制及经营效率提升；商业写字楼运营板块毛利率下降2.9个ppt，主要由于商业项目的租金减免影响，收入下降所致。公司核心净利润大幅增长33.5%至17亿元，核心净利润率提升0.3个ppt至19.7%。首次派发中期股息每股0.127元。

　　商管业务经营效率在严峻环境下仍获提升

　　截止1H2022，公司总合约面积约3.48亿方，总在管面积约2.61亿方，覆盖住宅、商写、产业园、城市公共空间等业态，在管面积中第三方占比由2021年底的33.1%提升至56%。物管方面，合约面积约3.23亿方，在管面积约2.45亿方。期内新增第三方合约面积1.32亿方，其中收并购1.1亿方，直拓2220万方。城市空间服务新获取项目35个，在管面积同比增长82%至5330万方。商管板块方面，期内外拓7个优质第三方购物中心，建面约62万方，一二线城市占比80%。在营购物中心为74个（期内新开购物中心6个），建面约816万方，平均出租率比2021年底微升至97%，有62个项目零售额在当地市场排名前三。重奢项目增至11个，进一步扩大高端市场护城河。在管写字楼项目128个，并为24个项目提供运营服务，整体出租率逆市提升0.8ppt至83.5%。

　　收并购斩获不断

　　2022年初以来，公司分别并购禹洲物业、中南服务和九洲物业三家公司，新增在管面积7285万方。公司近期公告将收购祥生物业100%股权，将为公司带来2350万方在管面积。四个收并购项目将为公司带来超过1.5亿的合约面积，将有助于公司进一步提升区域密度及规模效应，带来利润增长。

　　资料来源：公司资料、第一上海预测