海通房地产|对央行调降利率政策的点评：LPR继续调降，持续刺激需求

　　投资要点

　　央行推动5年期以上LPR下降15个基点，促使中长期贷款利率下行。2022年8月22日，中国人民银行发布《全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）公告》：“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效”。

　　我们认为，本次央行下调1年期和5年期LPR，有助于引导包括开发商在内的社会融资成本下行，并将有利于减少购房者承担的房贷利率和财务压力。此外，由于本次1年期LPR仅调降了5个BP，而5年期以上LPR调降了15个BP，考虑到开发商资金运营时的长贷短存特性，因此，本次不对称降息有助于房企适当降低财务成本。

　　政策影响分析：购房者成本进一步有所下降，中长期下降空间较大。

　　1）我们认为，此次5年期LPR向下减少15个BP将一定程度上降低购房者的成本，购房者的月还款额将下降1.28%。类似地，考虑到5年期LPR已经从2021年底的4.65%下降至本次的4.3%，则可知今年购房者的月还款额将合计下降2.94%。

　　2）我们认为，未来我国中长期利率存在下行的趋势，购房者的还贷压力将持续减轻。

　　我们认为，此次5年期LPR下降将引导房贷利率下降，而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。

　　1）历史上基本面表现情况：我国首套平均房贷利率从2014年6月至2016年7月，从最高点7.02%连续回落至4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015年2月，商品房销售面积同比增速触底回升。另外，我国首套平均房贷利率从2018年11月5.71%见顶回落后的2020年2月，行业销售增速触底反弹。

　　2）历史上行业指数表现：我国首套平均房贷利率从2014年6月至2016年7月，从最高点的7.02%连续回落至4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015年5月，A股地产指数的超额收益率触底温和回升。此外，我国首套平均房贷利率从2018年11月的5.71%见顶回落后的2021年11月，A股地产指数的超额收益率开始触底反弹。

　　投资建议：稳增长持续。本次房贷利率下降将有助于后期地产销售恢复。

　　维持“优于大市”评级。2022年8月22日， A股沪深300指数2022年动态PE在11.5倍，房地产板块2022年动态PE在10.2倍。我们继续看好行业蓝筹企业。

　　特别提示：本报告仅总结了我国2014年以来房贷利率下调后的地产销售和A股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。

　　风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。