海通地产|房地产代建系列研究之二：代建行业市场发展规模测算

　　涂力磊

　　海通证券房地产研究首席分析师

　　S0850510120001

　　投资要点

　　继 2 月 15 日我们发布《房地产代建系列研究之一：代建行业发展历史及政策回顾》后，本文是代建业务第二篇研究报告。我们立足从行业总规模角度观测代建业务未来发展趋势。

　　代建业务市场空间：政府工程。政府工程种类繁多，在此我们相对简单的将其集中分为非房建类和房建设类。从目前发展趋势看，由于受到开发经验、资质要求、企业属性等各类壁垒，代建企业进入非房建类领域存在难度。本文对于政府类代建业务主要测算基于政府工程中的房建类业务，且集中在保障性住房建设和城市更新业务。

　　1）保障性租赁住房的代建需求。我们根据“十四五”期间 650 万套的规划标准进行测算，预计在此期间保障性租赁住房的工程合同总计将达到 13650 亿元。假设市场渗透率为 30%左右，管理费率为 1%，“十四五”期间保障性租赁住房类代建业务能到达年均 8.19 亿元左右收入空间。

　　2）城市更新业务。我们根据住建部全国 16 万个老旧小区，40 亿平方米的数据进行测算，保守估计代建业务在此块业务的市场渗透率为 25%，管理费率在 1%左右，“十四五”期间城市更新类代建业务能到达年均 200 亿元左右收入空间。

　　代建业务市场空间：商业代建。商业代建测算中，我们主要划分为中小房企代建市场和不良资产代建市场。

　　1）中小房企代建市场。我们根据 2021 年中国商品房市场销售规模 18 万亿元的数据标准进行测算，预计未来中小房企销售规模在 66950.24 亿元上下。考虑到代建企业的品牌优势和专业性，商业代建业务渗透率会相对其他业务更高。我们预测代建在此块业务的市场渗透率能够达到 60%左右。同时，按照商业代建项目预计货值的 3%-5%测算，我们假设代建的项目管理费率为 4%。基于以上假设，中小房企商业代建业务在未来能到达 1606.81 亿元左右的收入空间。

　　2）不良资产处置市场。我们假设不良资产的比例在未来保持在 8%左右，预计未来房地产类不良资产总货值将达到 18783.84 亿元。考虑到目前市场上不良资产数量以及监管层对化解债务的潜在决心，代建业务切入空间会相对较大。我们认为代建业务在此块业务的市场渗透率可以达到 60%。同时，按照商业代建项目预计货值的 3%-5%测算，我们假设代建的项目管理费率为 4%。基于以上假设，在假设 3 年不良资产处理完毕的前提下，该类代建业务在未来能达到年均 125.23 亿元左右的收入水平。

　　代建业务市场空间：衍生业务。目前代建衍生业务对代建公司综合素质有较高要求，同时还涉及物业运营、集中采购、项目设计和制图等诸多方向。基于业务本身对企业综合素质要求比较高，我们暂时不做测算。

　　或达 2000 亿元市场总量。我们认为“十四五”期间代建业务的市场容量或将达到 2000 亿元左右规模。商业代建中中小房企代建对整体测算空间影响最大。

　　风险提示。代建业务依旧间接受到房地产行业调控影响；代建业务与固定资产投资规模相关。考虑总量规模，我国固定资产投资长期增速面临下行；监管层对政府建设性支出监管处于从严趋势。

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