公募REITs下周一上新，保险资金也青睐

　　首批9只公募REITs产品上市近五个月经过短期的调整后，表现出明显的赚钱效应。在第二批2只公募REITs产品“登场”之际，中国银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，意味着保险资金也可以投资公募REITs。

　　首批公募REITs基金从今年6月17日上市到昨日，整体涨幅明显，平均涨幅16.86%，相比于当前比较震荡的A股市场，兼具股性和债性REITs基金经过发行初期的调整，表现出不错的性价比。

　　数据来源wind，日期20211123，已分红基金采用复权价格计算。

　　壹 什么是公募REIT

　　REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金。不同于普通基金投向的是股票和债券，REITs主要投向的是不动产项目的相关证券。

　　用大白话说，就是众筹去买高速、买产业园区等，享受高速收费、或者产业园区租金及地产升值的收益。当然这中间会有一些专业的机构参与，保障整个流程的正常的运转，收益分配等。

　　同时由于采用的是公募基金的这种投融资方式，普通投资者只需要1000元就可以参与项目，1000块就可以愉快的体验包租公包租婆的感觉。

　　从具体的参与项目来看，主要包括仓储物流，高速公路、生态环保、产业园区等几个领域，集中在基础设施领域。

　　贰 公募REITs特性

　　公募REITs投向的主要是基础设施，一些具体的商业实体，那么它的整个投资周期是很长的，整体投资金额也比较大。由于有专业的投资机构参与打包拆分，以及有专业的交易平台提供变变现的渠道，让我们的公募REITs的投资更加贴近普通投资者的实际需求，具备以下的特点。

　　第一，投资门槛低，具备普惠性。相比于直接投资产业园、高速公路等产业动辄几十亿的门槛，公募REITs的起购门槛只有1000元，基本上只要是合格投资者都可以参与，可以参与分享优质产业的收益。

　　第二，变现灵活。相比于投资实体地产等要交易变现时，需要线下寻找具备实力的买家卖家，交易周期长，不确定性大。场外认购的公募REITs可以转到场内进行交易，快速变现。

　　第三，波动较低，穿越牛熊，满足多元投资目标。由于相关项目投资期限比较长，公募REITS兼具股性和债性的特点，分红率相对稳定且高，既可以作为养老投资的补充，也可以作为一般投资品获取资产增值的收益。

　　第四，与其他资产相关性低。公募REITs与债券、股票、商品等投资产品相关性较小，适当配置可以降低组合的波动性，优化组合配置，提高投资的体验。

　　最后，专业、稀缺且运作透明。目前上线的都是一些比较优质的产业项目，具有稀缺性，个人不一定能直接投到。公募REITs由专业的机构进行研究管理，信息披露要求高，运作透明，比较省心省力。

　　数据来源wind，日期截止20211123

　　叁 公募REIT适合怎样投资呢？

　　此次新获批的两个REITs项目下周一正式开始募集，分别涉及产权和特许经营权两类项目，也给了不同投资偏好的投资者选择。

　　华夏越秀高速REIT（代码：180202），属于特许经营权类REIT，标的资产是汉孝高速，汉孝高速是武汉城市圈武汉到孝感的主要通道，同时也是湖北“一主两翼”发展中线，襄阳、十堰、武当山方向的主要通道。该项目是福银高速（G70）的重要组成部分，同时连通京港澳高速（G4）和沪蓉高速（G42），是武汉西北方向交通网的主干道。

　　资料来自基金招募说明书

　　建信中关村REIT（代码：508099），属于产权类REIT，标的是中关村软件园的三栋物业，属于园区基础设施。中关村位于北京市海淀区，是中国第一个国家级高新技术产业开发区、第一个国家自主创新示范区、第一个国家级人才特区，也是京津石高新技术产业带的核心园区。中关村科技园是我国体制机制创新的试验田，被誉为“中国硅谷”，聚集以联想、百度为代表的高新技术企业近2万家。

　　资料来自基金招募说明书