第一上海丨【公司研究】碧桂园服务（6098，买入）：中期业绩亮眼，多业务齐头并进，目标价70.6港元，维持买入评级

　　主要数据

　　行业: 房地产服务

　　股价: 59.25 港元

　　目标价: 70.6 港元（+20%）

　　市值: 1912.0 亿港元

　　归母净利增长61%至21.13亿元

　　2021年上半年，公司录得归母净利润约21.13 亿元，同比增长61%，业绩大幅增长主要来源于：1）公司营业收入大幅增长84.3%至115.6亿元，其中物业管理服务收入增30.5%至51.72亿元，社区增值服务收入增长132%至13.98亿元，非业主增值服务收入增长56.9%至10.58亿元，同时，三供一业业务收入同比大幅增71.6%至15.84亿元（其中物管收入约9.24亿元，供热收入约6.59亿元），城市服务渠道成型，2021年上半年实现收入21.0亿元，同比增长55倍。2）毛利润增长65.5%至38.6亿元，毛利率33.4%,较去年年底下降3.8个百分点。此外，费用率略有下降至11.5%。

　　管理规模增长迅速，第三方占比稳步提升

　　截至2021年中期，公司收费管理面积为4.3亿方（不含“三供一业”业务、不含嘉宝管理面积），较去年同期增加1.1亿方，合约面积9.01亿方。收费管理面积的第三方占比为29.3%，较去年同期增加2.4个ppt。新增合同管理面积0.8亿方，其中品牌拓展占比为55.7%，第三方的合同管理面积占比约32.6%，较去年同期增加2.2个ppt。另外，加上公司期内收购的嘉宝在管面积1.3亿方，合约面积2.2亿方，公司总在管面积约5.6亿方，总合约面积达11.2亿方，储备面积非富。碧桂园集团的内生增长、强品牌拓展及收并购等方式持续推进公司管理规模的高速扩张。

　　社区增值收入强劲增长，“三供一业”、城市服务及文商旅等业务多处开花

　　截至2021年中期，公司社区增值服务收入及毛利润均录得翻倍增长，收入增长132%至13.4亿元，占总收入比重由去年同期9.6%提升至12.1%，对总体毛利贡献比例上升至22.9%，成为利润增长的重要驱动力。 “三供一业”圆满实现“一年稳、两年顺、三年实”的目标，物管面积0.85亿方，供热面积0.42亿方，合作取得阶段性成效；城市服务业务中标签约项目96个，新增合同金额40.14亿元，年化合同金额11.19亿元。期内公司承接碧桂园集团的商业管理服务板块，开启商写新航道。

　　目标价70.6港元，维持买入评级

　　我们认为尽管公司作为物业管理行业龙头企业，但仍处于高速扩张期，一方面管理规模的持续扩大，带来基础物业业务的可预见性的高增长。另外，公司也积极构建“大物业+大社区”运营模式，多项业务齐头并进，预计在新的5年规划中仍有望保持高速增长，我们预计2021-2023年公司实现归母净利润约42亿元，65亿元以及102亿元，给予2022年25倍市盈率，对应目标价70.6港元，维持买入评级。

　　图表1: 盈利预测

　　资料来源：公司资料、第一上海预测