海通固收 | 四季报看公募REITs表现

　　姜珮珊

　　海通固定收益研究首席分析师

　　S0850517070004

　　投资要点

　　截至1月31日，共有20只REITs披露四季报：整体来看，仓储物流类、保租房类资产Q4营收表现稳健；产业园类、交通运输类资产受疫情和政策影响较大，2023年修复可期；清洁能源类、生态环保类资产受季节性影响较大，Q4营收略有下降，2022年度营收完成率较好。

　　产业园类REITs：2022年Q2-Q4实行了不同程度的租金减免政策，下半年表现整体弱于上半年，Q4营收表现略好于Q3。2023年随着经济环境回暖，园区企业生产经营有望优化，承租能力优化后出租率或企稳回升。

　　交通类REITs：2022年全国疫情呈现多点散发的状态，车流量受到冲击，影响交通REITs板块的经营表现。全年来看，Q2车流量下降，Q3边际修复，Q4表现弱于Q3，大部分REITs年度营收完成率不及预期。随着2023年疫情防控措施优化和通行费减免政策结束，营收修复可期。

　　仓储物流类REITs：由于物流、电商等仓储需求支撑租赁需求，仓储物流类REITs受疫情影响最小，出租率较好，季度表现稳健。中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT年度营收完成率分别为 91.42%、105.55%。

　　清洁能源类REITs：鹏华深圳能源REIT项目营收与季节性收费存在一定关系，Q4季度营业收入完成率为26.00%，需关注项目收费动态和原材料成本。由于计划内检修+预提运营管理服务费，利润率大幅下降。

　　生态环保类REITs：疫情主要通过限制生产活动影响经营表现，需关注项目收费动态和补贴动态。受事件影响，富国首创水务REIT合肥项目公司四季度平均产能利用率仅为62%，中航首钢绿能REIT可供分配金额季节性波动较大。富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT年度营收完成率分别为96.53%、108.23%。

　　保租房类RIETs：上市时间较短，底层资产区域位置较好，出租率保持较高水平。中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT年化营收完成率分别为103.40%、102.26%、101.65%。

　　二级市场表现：消化高溢价，估值回落。2022Q4 REITs板块整体估值回落，平均累计涨跌幅：清洁能源类>高速公路类>产业园类>仓储物流类>生态环保类>保租房类，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。日均换手率下降，仅仓储物流类REITs日换手率有所回升。

　　最新估值对比：高速公路REITs受宏观环境影响最大，2022年营业收入波动较大，P/FFO表现一般，资本化率表现较好，目前的中债REITs估值收益率最高，未来价值修复可期。