海通固收｜仓储物流REITs梳理与估值表现

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　　姜珮珊

　　海通固定收益研究首席分析师

　　S0850517070004

　　投资要点

　　仓储物流REITs梳理与估值表现

　　我国目前共有2只仓储物流类公募REITs：红土盐田港REIT和中金普洛斯REIT，均为首批募集发行，项目的收入来源主要为项目市场化出租获取的租金及综合管理服务费两部分。从经营表现看，仓储物流类REITs经营业绩受到疫情扰动的影响较小，收入确认较为平稳。仓储物流REITs通过扩募，能够吸收一线城市及强二线城市的外溢需求，有利于基础设施资产持续稳定运营并争取实现资产增值。

　　红土盐田港REIT流动性较好，波动性大于中金普洛斯REIT。从资产估值看，截至2022年12月22日，仓储物流REIT的二级市场溢价率仅次于生态环保类REITs；相对估值指标表现优于绝大部分REITs，资本化率分别为5.64%和4.98%，中债REITs估值收益率分别为3.08%和5.04%。

　　总体来看，仓储物流类REITs资产结构和盈利模式较为明确，扩募思路较为清晰，能够同时享受稳定的现金流分派和资产增值收益。我国优质高标仓整体供不应求局面尚未改善，仓储物流类REITs表现与出租水平联系较大，仓储物流REITs历史经营情况稳定，营收表现良好，贡献了较为稳定的现金流，现金分配率尚可，适合长期资金关注。

　　行业利差监测与分析：1）本周债市信用利差走扩。具体来看，等级利差和期限利差均走扩。2）行业横向比较：高等级债中，房地产和钢铁是利差最高的两个行业。AAA级房地产行业中票平均利差为219BP，钢铁行业中票平均利差为195BP，其次是化工行业利差为129BP。公用事业是平均利差最低的行业，目前为68BP。

　　一周市场回顾：一级净供给缺口扩大，一级市场估值收益率下行。本周主要信用债品种共发行1437.4亿元，到期3350.5亿元，净供给缺口1913.1亿元，较前一个交易周（12月12日-12月16日）的728.9亿元缺口有所扩大。二级交投减少，收益率下行为主。

　　一周评级调整及违约情况回顾：本周无评级上调的发行人；有2项信用债主体下调，为广西柳州市东城投资开发集团有限公司、远东宏信有限公司。本周新增展期及违约债券4只，为时赫21优、时赫21次、20红星07、20明诚04。本周无新增违约主体。

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