【泰有财·新股资讯】万物云（2602.HK）

　　香港股市｜物业管理

　　万物云（2602.HK）

　　公司介紹

　　公司亮点

　　(一) 背靠母公司万科企业，万物云是中国主要的物业管理服务提供商。根据弗若斯特沙利文，按基础物业管理服务收入计，公司于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

　　(二) 除了住宅物业服务，公司已经将业务拓展至居住相关资产及其他小区增值服务，例如销售及租赁经纪服务、再装修及美居服务、车位销售服务。

　　(三) 此外公司还为企业、政府和其他机构提供商企及城市空间综合服务，通过与戴德梁行大中华区物业及设施管理服务业务的整合，创立其自有品牌万物梁行。此外公司还通过City Up 品牌提供城市空间整合服务。

　　行业前景

　　随着中国城市人口增加及人均可支配收入稳步增长，居民对优质物管服务的需求也在逐步增加。根据弗若斯特沙利文的资料，中国物业管理服务公司在管总建筑面积由2016年的309亿平方米增至2021年的372亿平方米，整体年复合增长率为3.8%。预期到2026年，在管总建筑面积将达447亿平方米，2021-2026年的整体年复合增长率为3.7%。在此背景下，中国小区空间居住消费服务市场总收入已由2016年的人民币21,093亿元增至2021年的人民币33,139亿元，整体年复合增长率为9.5%。预计2026年将达到人民币53,192亿元，2021-2026年期间的整体年复合增长率为9.9%。而中国商企和城市空间综合服务市场的总收入已由2016年的人民币15,549亿元增至2021年的人民币40,629亿元，2016年至2021年的整体年复合增长率为21.2%。预计2026年中国商企和城市空间综合服务市场的收入将达到人民币88,452亿元，2021-2026年期间的整体年复合增长率为16.8%。

　　公司经营

　　过去三年，公司总收入由2019年的139.3亿人民币增至2021年237.0亿，毛利率维持在17%以上。归母净利润由2019年10.2亿人民币增至2021年的16.8亿。公司主要提供以下三个板块的服务，即：社区空间居住消费服务；商企和城市空间综合服务；AIoT及BPaaS解决方案服务。其中，社区空间居住消费服务是最主要的收入来源，截止2021年底，占总收入的55.5%，其次为商企和城市空间综合服务，占比36.7%。截至2021年底，住宅小区的在管建筑面积660.4百万平方米。社区空间居住消费服务毛利率由2020年的18.7%降至2021年的15.8%，主要因为2020年公司享受了政府在社会保障方面的优惠政策，以降低疫情的影响，这部分优惠政策于2021年被取消。截止2021年底，公司的所拥有的现金及现金等价物为64.3亿人民币。

　　稳价人往绩

　　此次稳价人是高盛（亚洲），2022年初至今共参与保荐2个项目，首日表现1涨1跌。

　　市场氛围

　　进入第三季度，港股IPO节奏加快，7月至今，已经有22只新股在港挂牌上市。8月份港交所共迎来4家企业上市，其中双财庄上市首日涨幅超40％。行业方面，2022年受疫情、地产销售、居民信心等多重因素影响，市场情绪悲观，港股物管估值普遍走低，近期虽然板块估值有所修复，但处于相对历史低位。

　　基石方面

　　引入中国国有企业混合所有制改革基金、中国诚通、UBS AM Singapore、HHLR Fund, L.P.及YHG Investment, L.P. 、CEPHEI、淡馬錫、Athos Asia Event Driven Master Fund，以每股52.7港元计，基石投资者合共认购4179万股，假设超额配股权未获行使， 占发售股份的35.8%