第一上海丨【公司研究】星盛商业（6668，买入）：业绩增速放缓，高韧性抵御周期波动

　　主要数据

　　行业: 物业管理

　　股价: 1.52 港元

　　目标价: 2.90 港元(+89%)

　　市值: 15.5 亿港元

　　2022H1归母净利润同比增长15.7%

　　2022年上半年公司营业收入为2.6亿元，同比微增0.8%，毛利润约1.5亿元，同比增长2.6%，归母净利润为0.96亿元，同比增长15.7%；毛利率为57.7%，同比上升1个百分点，费用率为11.4%，同比基本持平，归母净利率为36.4%，同比提升4.3个百分点。公司业绩获得稳步增长，主要得益于存量项目运营业绩的提升及筹备项目增加导致高毛利率的前期服务收入增加。公司宣派末期股息3.5港仙，派息率31.8%。

　　运营效率展韧性

　　公司四大能力，包括量身定制的研策能力、强大的客户招揽能力、数字化的运营能力、因地制宜的改造升级能力带来项目运营效率的持续提升。期内，公司全线运营购物中心的销售额同比下降2%，可比同店下降4%，1月至3月受返乡及疫情扰动影响下滑明显，但4月至6月企稳回升。出租率92.3%，保持行业较高水平。公司的标杆项目深圳福田COCO Park于2021年改造升级完成后，在行业下行及疫情影响下，出租率仍提升0.1个百分点至98.9%。公司处于成长期（开业3年-5年）及成熟期（开业5年-10年以上）的项目面积占比为67%，未来将继续贡献业绩增长动力。

　　第三方合约面积占比提升至67%

　　公司期内开业项目2个，目前公司累计在管商场25个，在管面积约191万方，第三方面积占比为60%，为行业领先水平。公司品牌体系（“COCO Park”、“COCO City及iCO”、“COCO Garden”、“第三空间”）及运营管理能力在市场上广受认可，外拓斩获不断。2022年上半年公司共拓展4个项目，合约面积约30万方。截止目前，公司的合约面积约420万方，覆盖大湾区（占比39.8%）、长三角（占比12.5）及华中地区（占比9.8%）等区域，第三方占比达65%，比2021年底提升3个百分点。在手咨询项目36个，为公司带来可观的潜在合约面积。

　　目标价2.9

　　公司的市场化外拓起步于2014年，是最早进行外拓的商管公司之一。在行业面临下行态势及疫情影响的情况下，公司仍然保持了业绩增长，体现了纯商管公司的韧性和稳健性。关联方星河控股的稳健经营也为公司的发展提供业务保障。2022年，公司拟开业项目达8个，叠加超过30个咨询项目带来潜在的合约面积，我们认为“五年五倍”的中长期目标仍然具有确定性，看好公司未来发展。预计2022年、2023年及2024年，公司将实现归母净利润分别约2.1亿元、2.7亿元、3.5亿元，给予2022年15倍市盈率，对应目标价2.9港元，较现价有89%的上升空间，买入评级。