海通固收|保障房REITs落地，公募REITs继续扩容

　　姜珮珊

　　海通固定收益研究首席分析师

　　S0850517070004

　　投资要点

　　行业利差监测与分析：1）本周债市信用利差收窄或持平。具体来看，等级利差收窄或持平，期限利差收窄。2）行业横向比较：高等级债中，房地产、综合类是利差最高的两个行业。AAA级房地产行业中票平均利差为69BP，综合类行业中票平均利差为62BP，其次是钢铁行业，其利差为58BP。机械设备是平均利差最低的行业，目前为23BP。

　　一周市场回顾：一级净供给减少，一级市场估值收益率下行为主。本周主要信用债品种共发行2733.5亿元，到期2547.4亿元，净供给186.2亿元，较前一个交易周（8月15日-8月19日）的446.5亿元有所减少。二级交投减少，收益率上行为主。

　　一周评级调整及违约情况回顾：本周无信用债主体评级上调。有1项信用债主体下调，涉及主体为中静新华资产管理有限公司。本周新增展期债券3只，荣耀15A，16中静02，荣耀15次。本周无新增违约主体。

　　信用债：保障房REITs落地，公募REITs继续扩容

　　人才安居租赁住房，REITs配置新赛道。8月16日，首批3只保障性租赁住房公募REITs项目（红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT）正式面向公众投资者发售，当日3只REITs的公众投资者认购均已超募，随后陆续发布提前结束认购的公告。此前14只公募REITs底层资产主要包括产业园类、仓储物流类、高速公路类和生态环保清洁能源等，3只保障房REITs落地后，我国公募REITs规模继续扩容，底层资产范围进一步扩大。

　　整体来看，保障性租赁住房REITs的资本化率较低，P/FFO倍数或有进一步提升空间。根据招募说明书数据，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT的P/FFO倍数高于生态环保类REITs和高速公路类REITs，资本化率水平在所有REITs中处低位。考虑到目前保障性租赁住房REITs指标计算均采用底层资产估值作为募集总规模及市场价格，在上市后预期保障性租赁住房P/FFO倍数或有进一步提升空间。

　　风险提示：1）不同类REITS数据口径偏差导致存在一定不可比性；2）保障性租赁住房资产安全性与当地经济发展对人才吸引密切相关。