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涂力磊
海通房地产研究首席分析师
S0850510120001
投资要点
基金基本特点。基金初始设立时在扣除必要的预留资金后全部投资于“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”发行的资产支持证券。专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目等优质保障性租赁住房基础设施为投资标的。基金收益分配采取现金分红方式，应当将90%以上的合并后年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
深圳市经济发展位列全国前列，人才安居需求强烈。2021年深圳市地区生产总值30664.85亿元，同比增长6.7%，两年平均增长4.9%，呈现稳中求进良好发展态势。多年来，深圳市人口持续净流入，新市民、青年人的阶段性住房困难问题突出，对保障性租赁住房的需求十分迫切。根据深圳市引入人才数量测算，2016年至2019年，深圳市新引入人才增量群体中对应10.5万人、20.3万人、21.9万人和21.6万人存在租房需求，但同期实际供应人才住房套数分别为0万套（间）、0万套（间）、0.8万套（间）和2.3万套（间）。
资产项目优势突出。1）项目均为新建住房，地理位置优越，周边交通便利，所在片区居住氛围浓厚，配套设施完善。2）项目位于所在区域的核心地段，租金仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，与市场化租赁住房相比具有显著的竞争优势，具有增长潜力。3）从出租率看，四个项目均已达到较高的出租率，截至2022年3月底，其保障性租赁住房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。同类住房历史退租率很低，且重新配租的效率很高。4）长期来看，深圳市优质保障性租赁住房供不应求状况短期难扭转。底层资产有能力长期稳定运营。5）从现有租约租赁期限看，底层资产租约期限较长，到期后续签政策能保持租约持续稳定。从租赁期限看，截至2022年3月底，基础设施项目当前租户的租赁期限以3年为主，只有极少量租户的租赁期限为半年或 1年。6）根据现行配租政策，单位租户基本为资质良好的企业、党政机关或事业单位，最终入住的人员均是经筛选符合条件的人才。项目入住群体素质和收入水平较高，租金支付能力较强，发生欠租等违约事项的风险较低。
基金资产折价注入，投资回报高潜力。根据戴德梁行出具的估值报告，截至2022年3月项目合计总建筑面积156748.62平方米，收益法估值11.58亿元，对应单价7388元/平方米。假如公募基金规模按照11.58亿元测算，2022年下半年净现金流分派率为4.24%，2023年净现金流分派率为4.25%。此次基础设施租金定价仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，低于大部分省市的定价。在低租金定价情况下为保证4%的净现金流分派率，项目不动产评估值势必会向投资者给予折扣。
投资建议：考虑到目前保障性租赁住房REITs指标计算均采用底层资产估值作为募集总规模及市场价格，在上市后预期保障性租赁住房会有正溢价率，我们认为其P/FFO倍数有进一步提升空间。相比之下，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT的P/FFO倍数略低于中金厦门安居保障性租赁住房REIT，资本化率则高于后者。说明红土创新深圳人才安居保障性租赁住房当前估值水平较低，而底层资产产生现金流的能力更强。
风险提示：1）人才安居住房资产安全性与当地经济发展对人才吸引密切相关；2）不同类REITS数据口径偏差导致存在一定不可比性。
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