又来一只公募reits，该如何配置呢？| 阿雷聊基金（第二十三期）

　　今天将要发行国内首单清洁能源行业reits基金，这也是今年以来，发行的第二只reits产品，市场的关注度很高。

　　有不少朋友参与过reits基金的认购，可能也有朋友不熟悉，那什么是reits基金呢？

　　我在以前的文章里有过介绍，还不熟悉的朋友，可以看看之前这篇文章

　　简单说，就是把钱交给专业的管理机构，去投资于房产物业、基础设施等不动产，从而获得租金分红的一种投资基金。

　　我们国家的reits基金是从2021年6月21日正式推出，目前已经上市的一共有12只，所投资资产的方向，主要包括科技园区、仓储物流、交通基础设施、生态环保四个领域，都是国家鼓励发展的行业，现金流比较稳定，这也是受到市场追捧的原因。

　　reits基金在国内虽然刚刚起步，但是在美国、日本、新加坡等国家，已经发展了几十年的历史，是做大类资产配置非常重要的工具，主要原因就是与股票、债券等传统投资方式相比，两者之间的相关性不高。

　　图片来源：wind

　　我们看A股的上证指数和reits指数之间的关系，也呈现出类似的特征，从2021年6月以来，reits指数和上证指数走出了相反的行情。这是因为两类资产如果相关性不强，或者负相关，就会出现一种资产下跌，但另一种资产上涨的现象，可以较好的对冲投资单一资产的风险。

　　今年以来，虽然reits指数有所回调，但是与上证指数年初的大幅下跌相比，reits指数近一年的整体表现，还是非常亮眼，平均收益达到了28.57%。

　　我们再来看看已经上市的12只reits基金，整体表现如何。

　　图片来源：wind （以上所列基金仅用于举例，不作为投资推荐，据此入市，风险自担）

　　截止到6月21日，建信中关村reits基金，上市至今的涨幅达到了45.68%，有三只reits基金的收益超过40%。

　　表现相对较弱的，是今年上市的华夏中国交建reits和平安广州广河reits，这两只基金所投资项目，都属于高速公路收费权项目，可能是疫情的原因，影响了人们的出行，导致在二级市场人们的预期降低。

　　总体来说，第一批上市的reits基金变现不错，甚至大幅超越同期其他资产的收益情况。当然我们不能光看收益，也要了解这个收益背后可能存在的风险。

　　reits基金属于封闭式基金，主要收益来源，是所投资资产的分红收益，根据美国reits基金的长期收益表现来看，大概在年化8% - 10%左右，长期收益高于债券型基金，低于股票型基金。

　　reits基金也可以在交易所上市，像股票一样买卖，如果大家一起看好某只reits基金，很容易把价格炒高，出现溢价的情况。

　　什么是溢价呢？举个例子，本来净值是1元的东西，大家都看好，在股票市场上用1.5元的价格购买，这就属于溢价了。

　　当我们看到一只reits基金短期涨的特别好，已经远远超过年化10%的收益时，一定要看看是否有溢价。当市场情绪趋于理性，溢价消失时，往往会造成较大下跌。

　　很多朋友对reits基金感兴趣，但又不知道如何购买。我的建议是尽量在基金发行时认购，这样没有溢价的风险。

　　如果想等上市后，在二级市场购买，一定要对reits基金的底层资产和折溢价有清楚的了解，只看短期涨的好就去买，风险很大！

　　我们如何在市场上挑选reits基金呢？主要还是看reits基金持有底层资产的情况，比如每年的现金流情况、可供分配金额分派率等等，这些在基金募集说明书里都有，一定要关注。

　　其次可以从风险偏好方面选择。

　　1、稳健型投资者

　　可以多关注有特许经营权的项目，比如收费高速公路，水利水电设施建设等，这一类项目通常收益很稳定，与债权类资产很相像。

　　2、风险偏好型投资者

　　可以多关注产权类项目，比如科技园区，仓储物流等，有的基金在运营期内，有扩募的安排，也就是寻找一些好的资产，加入到reits基金中，这样往往会给二级市场带来更多的空间。

　　总结一下，无论是股票、债券、还是reits基金，都是能够产生现金流的资产，在“房住不炒”的大背景下，reits基金未来可能会替代房产投资，成为居民大类资产配置的有力工具，这就像基金投顾一样，借助专业化的力量，去获得长期稳健的收益。

　　特别声明：本文中出现的具体基金信息只做举例说明，不做投资参考。据此入市，风险自担。