海通房地产｜对央行房贷利率政策的点评：降利率，稳需求，保增长

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　　涂力磊

　　海通证券房地产研究首席分析师

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　　投资要点

　　监管层推动首套房房贷利率下降20个基点，减轻购房者房贷压力。2022年5月15日，《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》正式发布：“一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”。

　　我们认为，为全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，本次首套房贷款利率的下调将减少刚需购房者承担的房贷利率压力，促进房地产市场平稳健康发展。

　　政策影响分析：短期小幅降低购房者成本，中长期下降空间较大。

　　1）我们认为，由于此前2022年4月实行的5年期LPR为4.6%，如果按照此次下降幅度20个基点，则首套房房贷利率下限将调整为4.4%，这将降低购房者的成本，使购房者的月还款额下降1.69%。

　　2）我们认为，我国中长期房贷利率存在下行趋势，购房者还贷压力将持续减轻。

　　我们认为，此次首套房房贷利率下限的下行将引导房贷利率下降，而历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升、地产板块超额收益率上行。

　　1）历史上基本面表现情况：我国首套平均房贷利率从2014年6月至2016年7月，从最高点7.02%连续回落至4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015年2月，商品房销售面积同比增速触底回升。另外，我国首套平均房贷利率从2018年11月5.71%见顶回落后的2020年2月，行业销售增速触底反弹。

　　2）历史上行业指数表现：我国首套平均房贷利率从2014年6月至2016年7月，从最高点的7.02%连续回落至4.44%。在首套平均房贷利率首次回落后的2015年5月，A股地产指数的超额收益率触底温和回升。

　　投资建议：稳增长才刚开始。本次房贷利率下降将有助于后期地产销售恢复。

　　1）基数降低、推盘上升，我们预判销售2022年6月销售回升不难。如果按季度假设销售金额，2Q2022同比-30%，3Q2022和4Q2022同比10%回升，则行业2022年全年销售额同比-8.9%。以上2H假设并不激进，后阶段微观企业主体销售恢复大势所趋。2）累计投资增速按季度假设2Q2022同比-30%，3Q2022和4Q2022同比10%回升，则行业2022年全年累计投资增速-3.83%。由于我们预计年度累计投资负增长，因此我们判断未来市场仍存在下行的压力。

　　3）维持“优于大市”评级。2022年5月13日，A股沪深300指数2022年动态PE在11.07倍，房地产板块2022年动态PE在10.79倍。我们继续看好行业蓝筹企业。

　　特别提示：本报告仅总结了我国2014年以来房贷利率下调后的地产销售和A股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。

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