海通房地产｜房地产行业2021&1Q2022综述：结算利润下降，1Q2022现金流吃紧

　　涂力磊

　　海通证券房地产研究首席分析师

　　S0850510120001

　　投资要点

　　2021&1Q2022，行业集中度持续下降。从市占率情况看，2021&1Q2022，TOP20位房企销售金额市占率分别为37.53%、31.27%。我们认为，2021年下半年以来部分开发商出现经营性风险，导致龙头开发商持续谨慎，行业市占率有所下降，但行业蓝筹市占率上升的长期趋势不会改变。2021&1Q2022，龙头公司销售额增速持续回落。截止2021年底，部分龙头A股和港股上市公司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）达标情况有所恶化。

　　2021&1Q2022，市场依旧低迷，房地产开发投资、新开工、销售面积累计增速持续回落，行业杠杆率持续回落。2021&1Q2022，一二三线城市的房价增速持续回落，分别为 4.4%、2.8%、 0.9%，以及4.3%、1.6%、-0.6%。

　　当期结算和费用率情况。2021&1Q2022，A股房企的营业总收入增速呈持续回落趋势，销售毛利率持续下滑。其中营业总收入同比增速分别为8.31%、-12.96%；销售毛利率分别为3.18%、3.04%。2021&1Q2022，A股房企的期间费用率分别为9.21%、12.51%，比1-3Q2021持续上升。

　　当期少数股东损益情况。2021&1Q2022，A股房企的少数股东损益分别为453.5亿元、54.0亿元，同比分别下降27.9%、下降16.7%。2021&1Q2022，A股房企少数股东权益占净资产比分别为36.8%、37.0%，相对3Q2021的35.96%呈上升趋势。我们认为，这是由于2021年下半年以来部分房企的联营和合营企业出现了风险所致，随着部分企业的风险逐步出清，少数股东损益情况有望逐步改善。

　　当期销售和现金流。2021&1Q2022，A股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比分别增加6.55%、-32.5%，增速相对1-3Q2021持续回落。2021&1Q2022，A股房企净负债率分别为130.7%、135.2%，相比1-3Q2021持续回升。

　　存货和预收款（含合同负债）。2021&1Q2022，A股地产房企累计存货同比分别增加2.33%、-1.08%。2021&1Q2022，A股地产房企累计预收款（含合同债务）分别为3.56万亿元、3.65万亿元，同比分别增加7.47%、1.42%。

　　投资建议。维持“优于大市”评级，截至2022年4月29日，A股沪深300动态PE（TTM）为11.85倍，地产动态PE（TTM）为17.22倍。我们持续看好优质房企。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，行业集中度提升可能进一步提速。

　　风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。