海通房地产|投资销售持续下行，疫情冲击后续趋势

　　涂力磊

　　海通证券房地产研究首席分析师

　　S0850510120001

　　投资要点

　　2022年1-3月数据关注点：2022年1-3月房地产开发投资累计同比增长0.69%，增幅相对2022年1-2月回落3.0个百分点。2022年初房地产开发投资增速继续下行。

　　2022年1-3月土地购置面积跌幅缩小，新开工面积跌幅扩大。

　　1）2021年1-3月土地购置面积同比下降41.81%，较2022年1-2月跌幅缩小0.52个百分点。自2021年以来，土地购置面积累计增速大多数月份为负，这将对未来供给端形成制约。

　　2）2022年1-3月新开工同比下滑17.49%，较2022年1-2月跌幅扩大5.3个百分点。2022年1-3月竣工面积同比下降11.47%，较2022年1-2月跌幅扩大1.7个百分点。我们认为，随着政策逐步放松，土地购置增速有触底企稳回升迹象。

　　房企到位资金同比负增长，增速继续下行。2022年1-3月房企开发资金同比下降19.61%，较2022年1-2月跌幅扩大1.9个百分点。其中2022年1-3月国内贷款同比下降23.50%，个人按揭贷款同比下降18.79%，自筹资金同比下降4.76%。

　　2022年1-3月销售面积同比负增长，增速继续回落。2022年1-3月商品房销售面积同比下降13.78%，较2022年1-2月增速继续回落。同期商品房销售金额同比下降22.73%，较2022年1-2月增速继续回落。从商品住宅分线销售数据来看：2022年1-3月一线城市销售面积和销售金额同比均下降且增速回升；二线城市销售面积和销售金额同比均下降且增速回升，三线城市销售面积同比下降而销售金额同比上升且两者增速均下降。

　　2022年行业面临较大的缩量风险，政策放松有助行业企稳。我们认为，2022年1-3月房地产开发投资同比增速较低，而商品房销售不振，2022年行业面临缩量风险。而近期政策放松有助于行业逐步企稳。

　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类。

　　风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。