海通房地产|供需两侧稳定行业，加大企业融资支持

　　涂力磊

　　海通证券房地产研究首席分析师

　　S0850510120001

　　投资要点

　　事件：4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以下简称《通知》）。

　　对保持房地产领域稳定再度重点指示。《通知》中重点涉及“完善住房领域金融服务”的相关内容如下：

　　1）重申管理目标。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策。

　　2）居民端，首提“首付和最低贷款利率”问题。《通知》要求“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。”

　　3）企业端，有序保障企业融资，推动企业债务化解。《通知》要求“金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞”一刀切“，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。”

　　4）保障建筑企业金融支持力度。《通知》要求“金融机构要在风险可控基础上，适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定。”

　　我们认为，本次《通知》与3月16日国务院金融稳定发展委员会（下称“金稳会”）和“一行两会”的表态观点一致，是对继续稳定房地产工作的进一步强调：

　　1）3月16日，“金稳会”已明确强调“新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

　　2）1Q房地产数据下行幅度较大，适时适度稳定需求意义重大。房地产开发投资累计同比增长0.69%，即将跌破正负零重大关口；商品房销售金额同比下降22.73%，土地购置面积同比下降41.81%，新开工同比下滑17.49%。我们认为此时，政策重点考虑因城施策、合理决定最低首付款比例，最低贷款利率，有利于在疫情结束后，解决市场有效需求不足，防止房地产行业进一步下行风险。

　　3）强调对房企宽信用，有利化解企业债务风险。1Q房企开发资金同比下降19.61%，其中2022年1-3月国内贷款同比下降23.50%，个人按揭贷款同比下降18.79%，自筹资金同比下降4.76%。我们认为当前时点，市场进一步明确对企业的金融支持有利防止债务问题继续扩大。

　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。建议关注：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类。

　　风险提示：行业面临基本面失速风险。