第一上海丨【公司研究】华润万象生活（1209，买入）：业绩表现亮眼，收并购开启规模增长快车道

　　主要数据

　　行业: 物业管理

　　股价: 39.35 港币

　　目标价: 50.50 港币 (+23.5%)

　　市值: 898.16 亿港元

　　核心净利润增长108.5%，物管及商管运营效率双提升

　　公司2021年收入录得88.8亿元（人民币，下同），同比增长30.9%，其中住宅物业管理服务收入增长36.7%至53.1亿元，受益于在管面积的增加(同比增加39%)以及社区增值服务收入的大幅增长（同比增长86.9%）；商业运营管理及物业管理收入为35.7亿元，同比增长23.2%，主要由于疫情常态化下购物中心经营业绩大幅提升、在管商场个数增加，以及写字楼新增商业运营服务及在管面积增加。公司经营效率明显提升，总体毛利率、物管毛利率以及商管毛利率分别为31.1%、19.3%及48.6%，分别提升4.1个ppt、3.4个ppt及6.8ppt。公司核心净利润为17亿元，同比增长108.5%，核心净利润率提升7.2个ppt至19.2%。

　　非居业态面积及第三方面积占比均有所提升，商管运营能力持续增强

　　截止2021年底，公司的全业态合约面积约2.09亿方，在管面积约1.63亿方，覆盖住宅、商写、产业园、城市公共空间等业态，在管面积中的第三方占比由2020年底的23.7%提升至33.1%。物管板块方面，合约面积约1.96亿方，在管面积约1.6亿方，期内外拓合约面积3590万方，同比增长3.2倍。其中城市空间服务新获取项目50个，在管面积同比增长3.1倍至2930万方。商业运营板块，期内外拓12个优质第三方购物中心，建面约124万方。在管购物中心为71个（期内新开购物中心13座），建面约760万方，平均出租率同比上升2.6个ppt至96.9%，其中54个项目在当地市场排名前三。重奢及品质型购物中心零售额分别增长39.7%及49.3%，经营利润率提升9.9ppt至60.9%；在管写字楼项目115个，并为25个项目提供运营服务，引入500强/独角兽租户超20家，出租率提升11.4ppt至82.7%。

　　把握行业机会，取得收并购突破

　　2022年初，公司分别收购禹州项目及中南项目100%股权，成为国企收并购先行者。两个项目总在管面积约7248万方，合约面积约1.2亿方，2021年净利润分别为0.76亿及1.76亿元。两个项目将有助于公司进一步提升区域密度及规模效应。

　　目标价50.5港元，买入评级

　　公司背靠华润集团及华润置地、物管和商管的全业态覆盖和业态间的协同作用为公司带来的强大外拓能力，以及公司在目前行业整合的背景下在收并购方面的不断斩获，将为公司的规模和盈利增长提供有利保证。我们预计公司2022年、2023年、2024年的归母净利润分别为24.0亿、30.4亿及38.3亿人民币，分别给予公司物管业务及商管业务2022年25倍及45倍市盈率，得出目标价为50.5港元，较现价有29%的上涨空间，维持评级买入。

　　图表1: 盈利预测

　　资料来源：公司资料、第一上海预测