2022年首单REITs基金来啦！怎么投资呢?| 阿雷聊基金（第十一期）

　　再过一天，2022年4月7日，将迎来今年首单公募REITs（瑞次）基金的正式发售！

　　可能有的朋友不熟悉，什么是REITs基金呢？

　　简单说，就是把钱交给专业的管理机构，去投资于房产物业、基础设施等不动产，从而获得租金分红的一种投资基金。

　　打个比方，你可以把REITs基金，想象成周星驰电影《功夫》中的包租婆形象，包租婆主要是出租房子，获得租金收入，REITs基金，相当于雇了一个“专业包租婆”，也是靠租金分红收益，作为最主要的收入来源。

　　他起源于1960年代的美国，截至2020年末，全球上市reits基金总市值，约1.92万亿美元，40多个国家和地区推出了reits基金。

　　REITs基金虽然在国内刚刚起步，但在国外已经是一个非常成熟的投资品种，与股票、债券一起，构成了家庭资产配置最重要的工具。

　　随着国家“房住不炒”政策的推进，炒房投资不仅风险大，收益风险比也越来越差，REITs基金的推出，弥补了固定资产投资的空缺，把大的固定资产投资项目，变成了基金份额，降低了投资门槛，普通投资者也可以参与其中。

　　REITs基金的收益来源，主要来自两个部分：

　　1、租金分红收益

　　REITs基金具有稳定的分红机制，我国规定，REITs基金90%以上的收益，都要直接分配给基金份额持有人。

　　2、上市以后，交易价差收益

　　REITs基金属于封闭式基金，不能直接赎回份额，但是基金成立后会在交易所上市，可以像股票一样买卖，这里就会形成低买高卖的差价收益。

　　除了差价收益以外，我们需要特别注意一下REITs基金的折溢价！

　　l 如果交易价格低于基金净值，就会形成折价，

　　l 如果交易价格高于基金净值，就会形成溢价。

　　我们可以看一下，去年上市的11只公募REITs基金，整体在二级市场的折溢价情况。

　　图片来源：wind数据统计.截止到2022.4.1

　　这里的现价，指的是二级市场的交易价格，如果用“现价”和“净值”比较，除了第一只“平安广州广河REIT”是折价以外，也就是交易价格低于基金净值，其余品种都有不同程度的溢价。

　　我们可以看最后一行数据“溢价率”，目前溢价率最高的REITs基金，已经超过了40%。

　　这是个什么概念呢？打个比方，同样一件商品，只是交易场所的不同，价格竟然相差40%以上，显然是不合理的。

　　为什么会有这么高的溢价呢？

　　首先REITs基金目前数量有限，很多没有在REITs基金发售时认购的投资者，选择在二级市场高价买入。

　　其次去年底以来，国家“稳增长”政策的推出，基建作为“逆周期调节工具”，基建行情，带动相关REITs基金交易火爆。

　　所以在这里提醒投资者，不要在二级市场用过高的溢价买入REITs基金！因为长期来看，高溢价会回归到基金净值。

　　聊到这里，马上要上市募集的这单REITs基金，应该怎么投资呢？

　　今年首发的REITs基金叫“华夏中国交建高速REIT”，基金管理人是华夏基金公司，这只REITs基金主要投资的底层资产，是武汉到深圳的高速公路收费权，这也是国家重点建设的基础设施项目之一。

　　从目前机构投资者网下询价的情况看，场面异常火爆！有效认购份额总和，是网下初始发售份额的38倍！

　　我们个人投资者，可以在4月7号至4月8号，“华夏中国交建高速REIT”基金募集期间，通过场内和场外两种方式认购。

　　l 场内认购每次份额为1000份或其整数倍

　　l 场外认购每次认购金额不得低于1000元

　　认购的门槛不高，我比较建议在REITs基金募集期，通过认购的方式进行配置，这样可以避免因为对折溢价不了解，导致在二级市场溢价买入的风险！

　　特别不建议REITs基金上市后，在二级市场交易时，看到短期涨的好，去追高溢价买入，这样风险很大。

　　如果你对REITs基金有了一些了解，或者感兴趣，可以在明天（4月7日），关注今年首单REITs基金的发售，随着产品数量的增加和投资者群体不断的壮大，未来REITs基金，一定会成为家庭资产配置的重要工具。