海通地产|供需发力+因城施策，促进行业良性循环

　　海通研究

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　　涂力磊

　　海通证券房地产研究首席分析师

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　　投资要点

　　2022年两会在北京顺利召开，通过对比2021年和2022年两会政府工作报告经济发展目标、货币政策和房地产行业相关政策，我们认为以下几点值得关注：

　　1）GDP目标增速调低至5.5%左右；稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕：2022年货币政策新增“保持流动性合理充裕”和“加大稳健的货币政策实施力度”。同时，2022年更强调“进一步疏通货币政策传导机制”来促进“推动金融机构降低实际贷款利率”。因此，我们认为2022年内融资环境将继续改善，房企融资成本和房贷成本都存在进一步调整空间。

　　2）房地产行业政策强调要“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”：2022年政府工作报告首次明确了“探索新的发展模式，坚持租购并举”的长效机制，同时商品房市场是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”以及“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。我们认为，目前销售和土地市场整体较为低迷，因此行业政策整体方向将逐步转向支持购房者对住房的合理需求上，销售和土地市场将逐步回暖，房企利润水平有望得到改善。此外，随着行业和区域分化日益严重，因城施策将促进不同城市都能进入行业良性循环和健康发展。

　　3）继续推动城镇老旧小区改造，强调适老化改造方面，未提及房产税：2021年政府工作报告提及老旧小区改造5.3万个，2022年未提及具体数据，而是强调要“再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造”，可即将老旧小区改造与适老化定位结合起来，满足未来社区养老需求。

　　4）增强区域发展平衡性协调性。深入实施区域重大战略和区域协调发展战略。区域发展上面，2022年区域发展战略已经进入实施阶段。同时，2022年政策提出要“稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展”，我们认为，这说明未来都市圈周边的三四线城市也有良好的发展空间。

　　5）防范化解重大风险：2021年政府工作报告均提到了“坚决守住不发生系统性风险的底线”，2022年则为“运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线”，我们认为，2022年政策是强调要通过市场化和法制化方式来规范风险防控机制。我们认为，2022年仍将是房企偿债大年，因此风险防控仍将持续，并强调分类施策、精准拆弹，降低经济金融领域风险。

　　风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。

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