海通固收|公募 REITs 上市表现如何？当前怎么看？——公募 REITs 系列跟踪研究之二

　　姜珮珊

　　海通固定收益研究首席分析师

　　S0850517070004

　　政策持续出台助力公募 REITs 发展。1）第一批公募 REITs 面世以来，多份政策文件先后出台，助力公募 REITs 发展。发改委（2021）958 号文和（2021）1048 号文就项目申报、管理以及回收资金方面做出重要补充；银保监会确认了保险资金投资公募 REITs 的相关规范，险资入市；财政部公告，减轻 REITs 发行前期的税负；交易所、中国结算发布基金通指引，补充退出渠道。2）多地发布 REITs 发展的配套政策，多为基础设施项目投入较多的重点城市，包括北京、成都、上海、苏州、广州、南京、西安等。

　　首批产品市场表现如何？1）换手率方面，富国首创水务 REITs、博时招商蛇口产业园 REITs 和中金普洛斯仓储物流 REITs 居于前列，流动性较好。所有 REITs 产品均在发行首日达到换手率峰值，随后趋于平稳，择时方面“打新”趋势明显。2）REITs 的收益主要来自两部分，一是基于基础资产运营利润的现金分红，二是 REITs 上市后的价格涨跌。从涨跌幅来看，累计涨跌幅表现最好的为生态环保类（73.46%），其下依次为仓储物流类（58.87%）、产业园类（50.68%）以及高速公路类（15.08%）；首批 REITs的溢价率水平与累计涨跌幅分布基本一致，整体溢价率水平偏高，需警惕高溢价率水平的下行风险。

　　新增公募 REITs 项目情况。新增 REITs 项目包括国泰君安临港东久智能制造产业园 REITs、建信中关村产业园 REITs 的产业园类项目；以及华夏中国交建高速公路 REITs 和华夏越秀高速公路 REITs 的高速公路类项目。总的来看，新增的 REITs 项目延续了第一批次底层资产较为优质的特点，且在二级市场上取得了较为热烈的反响。此外，鹏华深圳能源清洁能源 REITs已提交申请材料，并于 2 月 15 日受理；国金铁建重庆渝遂高速公路 REITs目前仍处受理状态。

　　规模可期，行稳致远。目前我国基础设施建设处于稳定发展期，公募基础设施 REITs 尚处于起步阶段，潜力较大，短期内聚焦重点行业、优质项目的趋势不会发生改变，预期未来将持续增长，带来更多投资机会。另外，2022 开年公募 REITs 涨幅较大，整体溢价率处于高水平，多家基金公司发布溢价风险提示并在盘中实施停牌，应理性看待短期市场表现，重点关注公募 REITs 长期投资价值。

　　风险提示：数据口径偏差导致存在一定不可比性，高溢价率水平的下行风险。

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