【泰有财·研究服务】房地产周报：1 月百强销售疲弱，融资政策紧中有松

　　2021 年 1 月，百强房企实现单月操盘销售金额 5,256 亿元，同比下降 39.6%；较疫情前的 2019 年 1 月下降 9.3%。销售增长相对较好的房企包括远洋集团（3377 HK）、碧桂园（2007 HK）、时代中国控股（1233 HK）、建业地产（832 HK）。另外，融创中国（1918 HK）实现合约销售279.2 亿，同比‐21%，体现了公司在流动性压力之下的销售能力。根据中指研究院数据，除上海、苏州表现较好外，其他重点观测城市在 2022 年春节假期（1 月 31 日‐2 月 6 日）房地产销售延续弱势：上海销售面积达 10.3 万方米，是 2021 年假期（2 月 11 日‐2 月 17 日）销售的 7.5 倍，苏州销售面积 1.15 万方，较 2021 年增 25%，而广州/温州/青岛/福州/大连销售面积较2021 年假期分别下跌 85%/68%/27%/41%/82%。受制于市场情绪较弱以及 2021 年补货不足，我们认为目前房企推盘积极性相对较低，预计未来 1‐2 个季度房地产市场仍会维持供需两弱。

　　房地产融资政策紧中有松，保障性租赁住房支持力度加大

　　1 月 26 日，银保监会召开 2022 年工作会议， 强调“坚持不懈防范化解金融风险”仍是重要工作之一，房地产、不良资产处置、非法金融活动等是风险化解的重点关注领域；与 2021 年会议不同是，今年没有提出“保持宏观杠杆率基本稳定”，新提出“稳妥处置风险，坚守不发生系统性金融风险的底线”。此外，地方银保监局在提到房地产风险时，均强调“稳”，比如北京银保监局 2022 年会提出“稳步化解房地产灰犀牛风险”，广东省银保监局提出“稳妥管控房地产金融风险”。我们认为，以上信号或体现，2022 年在维持“房住不炒”原则不变的同时，或更突出“稳”，金融政策有望进一步边际改善。2022 年 2 月 8 日，央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，要求银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。截止 21 年 3 季度，保障房开发贷余额为 4.64 万亿人民币。我们认为这一政策除了支持保障行租赁住房的建设，或同时有帮于优质房企拓宽融资途径。

　　一月政策见底，投资情绪改善，把握窗口期推动风险出清

　　1 月政策见底以来，房地产板块投资情绪修复，今年以来中国恒生房地产指数+12.52%，跑赢恒指 6.7%，我们认为行业进入风险出清的重要窗口期。.我们认为未来房企间信用及生存能力将持续分化。我们看好财务、战略稳健、竞争力较强的房企，个股推荐华润置地（1109 HK，

　　“未评级”），旭辉控股集团（884 HK，“未评级”），宝龙地产（1238 HK，“买入”，TP 8.58 港元），建发国际集团（1908 HK，“买入”，TP 17.00 港元），此外，我们建议继续配置超跌高贝塔房企，个股推荐融创中国（1918 HK，“买入”，TP 46.90 港元）。

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