如何增加你的借贷能力？ 十大方法，必须收藏！

　　很多房产投资者投了几套房子之后，就贷不出款来了，明明看到了很好的机会，但是，苦于没有办法贷出更多的款，而只能留下遗憾！

　　对于购买自己住的人来说，也会存在同样的问题。由于贷款额度的不够，你会错失你可能找了很久且非常喜欢的房子。

　　贷款额度无论对于购房自住者，还是投资者，都是极其重要的。尤其是一个专业的地产投资者来说，更是至关重要的。

　　无论是自住者，还是投资者，都需要提高贷款额度，那么，怎样才能提高自己的贷款额度，增加借贷能力呢？

　　在解决这个问题之前，我们必须先来了解一下，银行是怎么来计算和确定你的贷款额度的呢？

　　各个银行各有各的计算方法，但是，其本质都是按照下面的这个思路来计算的。

　　也就是，当你的收入能够覆盖包括新的贷款在内的支出的时候，也就是收入减去支出，你还有盈余的时候，银行就可以考虑贷给你。

　　收入包括工作性收入和资产性收入，而支出包括生活性支出和债务性支出。

　　所以，你可以看得出来，想要提高贷款的额度，原则性的方法很简单，就是增加收入，减少支出。

　　那么，具体我们应该怎么做呢？

　　一，增加工作性收入

　　工作性收入主要分为两种，一种是为别人打工的收入，也就是PAYG收入；另外一种是给自己打工的收入，也就是Self-employed收入.

　　给别人打工的人，你要争取从临时工Casual转成正式工Permanent，因为临时工的收入银行是需要打折扣的。

　　要积极工作，争取提高年薪。

　　在这些努力下，收入还不够的情况下，可以做些Part time 的工，来增加自己的收入。

　　自雇人士首先要把自己的企业经营好，增加企业的利润。

　　除了增加企业的利润之外，要督促自己的会计把企业的资产折旧(depreciation cost) 做好，还要把企业的一次性成本（non-recurring cost）分离出来。因为这些成本，都可以加到你的企业的利润里面去。

　　二，增加资产性收入

　　资产性收入包括你的所有资产产生的收入，比如你的租金收入，股票投资的收入等等。

　　租金收入是银行最乐意计算的，其他投资收入，则比较难以计算进去，有太多的规定和限制。

　　这样，设法提高租金收入是一个很好的选项。

　　怎样才能提高租金收入呢？

　　当然，你可以买租金收入回报高的物业，也可以通过装修等等方法来提高自己的租金收入。

　　切记不能为了租金收入而租金收入来牺牲你的地产投资的目标。

　　三，控制家庭的生活成本

　　澳洲每年都会公布澳洲家庭，在什么样的家庭收入和家庭人口情况下的每个月的基本生活成本，也就是所谓的HEM （Household Expenditure Measure）。

　　当你家的生活成本高于HEM的时候，你的贷款额度就会大大减少。

　　因此，控制自己家庭的生活成本在合理的范围，是不损失贷款额度的一种需要。

　　四，减少个人债务

　　个人债务包括个人贷款（personal loans），个人读书贷款（HELP）和信用卡等等。

　　除了读书贷款之外，其他个人贷款都是利率非常高的产品，而且会极大影响你的贷款额度。

　　最好不用个人贷款，另外要慎用信用卡。

　　银行是按照信用卡的额度乘以3.82%来计算你的月度还款支出的。额度越高，则信用卡引起的支出就越高，贷款额度就越低。

　　你也许有很多张信用卡，我有一个客户甚至有十几张信用卡。额度巨大，这样连自住房的贷款都难。

　　信用卡使用是很方便，但是，需要多少就用多少额度，不要把额度放得高高的，或者申请了很多很多卡，而真正使用很少。

　　关闭这些不用的卡，降低不用的额度。

　　五，慎用汽车贷款（car loan）

　　汽车贷款可以让你不付钱就把新车开回家，所以，很多人用。用可以，但是需要注意。

　　尽可能不要在个人名下贷款买车，这样，尽管汽车贷款是短期贷款，但是，它每个月好几百甚至到千的还款支出，会严重影响你的贷款的额度。

　　假如你就是要贷款买车，尽可能的买在公司名下，最好不要在自己运营的公司名下。

　　六，延长贷款期限

　　银行算的贷款支出，是按照你的贷款余下来的后面的年数来算的。

　　也就是说，贷款的期限短，则每个月需要还的钱就多，还的钱多，当然就是支出多，这样，贷款额度就少。

　　对于新的申请的贷款，使用银行能给的，最大的贷款期限。比如30年，有的银行可以到40年。不要自己缩短贷款期限。

　　对于你现有的已经贷的款（existing loans），要定期或者申请新的贷款的时候，做一下重新贷款（Refinance），把贷款的期限提高到30年，这样，可以多贷出很多钱出来。

　　七，选择还本付息

　　选择还本付息，可以增加贷款额度。

　　因为，假如你选择5年只还利息，则银行跟你算每个月的支出的时候是用了减少了的贷款期限，也就是30年减去5年，即25年。

　　从上面知道，25年的贷款期限，会增加每个月的贷款支出，从而大大影响你的贷款能力。

　　当然，对于投资者来说，在影响其贷款额度不大的情况，选择只还利息，回报也许会高些。

　　八，选择同样收入下可以多贷的银行

　　银行在使用负扣税以及计算现有贷款的支出等等方面，有很大的差异。

　　同样的收入，同样的情况，会有不同的贷款额度。

　　一般来说，银行越大，贷得越少，小银行相对来说贷得多些。

　　为了增加贷款的额度，可以选择同样收入贷得多些的银行。

　　九，养成存款习惯

　　澳洲银行的贷款比例可以很高，一般可以达到95%，甚至97%的也有，但是，他们会有一个要求，就是要有房价5%多的三个月以上的存款，以了解你的存款习惯。

　　所以，平时一定要养成存款的习惯。这样的一个好的习惯也能增加你的贷款额度。

　　十，谨慎选择购房主体（Entity）和房产类型

　　银行会把个人名下的全部贷款计算到你新申请贷款的计算里面。

　　假如你个人名下的贷款很多，后面就几乎很难贷出款来了。

　　所以，必须谨慎选择购房主体，想好房子买在谁的名下。

　　尽可能不要把房子买在个人名下，自住房除外。也不要买在个人作为Trustee的TRUST名下。

　　买在公司名下和公司作为Trustee的TRUST下，可以增加贷款额度。

　　夫妻双方买房，除了必须要用两个人的收入外，其他情况下，尽可能不要联名买房，联名买房会大大限制你以后的贷款能力。

　　另外， 银行对于不同的房产类型，会有不同的贷款比例的限制要求。一般说来对于house 没有限制，但是对于Apartment 有强的限制。

　　首先，Apartment 的贷款比例低，一般70%，最高到80%，其次，Apartment 的评估一般情况都会低很多。

　　两者综合作用，你的贷款额度会大大降低。

　　所以，谨慎选择你要买的房产的类型，也可以提高你的贷款的额度。

　　通过上面的分析，你对影响你的借贷能力的那些因素有了一定的了解，也知道如何做了。接下来，就是做！

　　有任何房产投资贷款的问题，无论多复杂，都可以跟我联系，我的电话是 0411 337 262，我的微信是advisorjimmy。我将在第一时间给你答复！

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