【泰有财·研究服务】行业点评 | 中国房地产与物业管理

　　行业点评 | 中国房地产与物业管理

　　央行宣布全面降准，政治局提升对地产关注

　　12月6日宣布降准，时点提前超预期

　　央行宣布2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。虽然12月3日李克强总理在会见IMF时提出适时降准，市场有部分降准预期，然而我们认为此次降准时点超预期提前，有助于房地产市场情绪边际改善。

　　12月6日召开政治局会议分析研究2022年经济工作

　　政治局会议上，对房地产提出：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。我们观察到：1）此次会议房地产政策位于科技政策之前，体现高层对地产行业的重视；2）保障性住房建设居于首位，我们预计保障房建设有望于2022年成为基建的主要抓手之一；3）提出支持商品房市场更好满足购房者需求，我们预计按揭政策或进一步边际宽松以支持合理需求；4）未提到“房住不炒”。值得注意的是，十九大以来的年末政治局会议均未提“房住不炒”，故我们认为此次不提“房住不炒”并不意味着房地产政策大幅放松；4）首次提到促进房地产业良性循环。另外，此次政治局会议提出：要做好岁末年初各项工作，保障农民工工资发放。值得注意的是，相比以往几年笼统强调“生产安全、社会稳定”，此次为十九大以来首次年末政治局会议明确提出保农民工工资。因此我们认为保交付、保供应链付款或仍为此次房地产政策的首要目标。综上，我们预判地产政策或将小幅边际宽松以支持行业风险化解；更多政策细节预计将于年末中央经济工作会议公布。

　　十一月房企销售维持疲软

　　11月，百强房企单月操盘销售金额同比延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。根据克尔瑞数据，累计业绩来看，截至11月末百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%，累计业绩增速进一步放缓。销售较好以SOE房企为主。值得注意的是，佳兆业集团（1638 HK，“未评级”）11月销售下降超预期，权益销售金额同比跌93%至9.16亿，较10月的-30% 大幅恶化。考虑1）2021年房企拿地节奏大幅放缓以及2）房地产投资预期发生负向变化，我们预计未来1-2个季度房地产市场仍会维持供需相对疲弱。

　　短期政策修复，中期“控负债、去风险”方向不变，行业集中度加速提升

　　短期来看，我们认为3季度以来房地产销售、投资持续下滑，政策预计边际放松以托底经济，带来板块估值修复。中期来看，我们认为“控负债、去风险”这一政策方向并未改变，预计行业供给端风险化解、出清仍将持续1-2个季度。我们看好财务稳健、竞争力较强的房企，个股推荐华润置地（1109 HK，“未评级”），宝龙地产（1238 HK，“买入”，TP 8.58港元），建发国际集团（1908 HK，“买入”，TP 17.00港元）。此外，我们认为物管行业十四五期间仍将呈现较好成长性，目前特别是优质民营物管企业估值非常吸引，个股推荐碧桂园服务（6098 HK，“买入”，TP 86.90港元），旭辉永升服务（1995 HK，“未评级”），新城悦服务（1755 HK，“买入”，TP 32.00港元），宝龙商业（9909 HK，“买入”，TP 32.80港元），滨江服务（3316 HK，“买入”，TP 33.26港元）。