睿智投资｜中国房地产 - 虚拟地产能否推动元宇宙经济体？

　　答案是肯定的。跟现实世界相似，我们认为虚拟地产市场的快速发展（2019年至2021年总交易量翻了15倍）可以帮助及加速元宇宙的早期发展。主要是因为虚拟地产能够为游戏开发商带来丰厚及稳定的资金源（土地销售/加密货币）和吸引更多重要用户来提升价值和引入更多元的商业用途（Justin Bieber的演唱会；LV/Gucci的广告）。虽然虚拟房地产的风险仍然很高 （在三个主要交易平台上，虚拟资产的均价（ASP）在短短18个月内涨了8倍），但它通过明星和企业的加入，连接了现实与虚拟世界，为元宇宙这个生态体系增加了一个新的维度。叠加目前与新冠病毒的长期作战，我们认为元宇宙的这一趋势是长期的。我们的科技/互联网板块分析师认为以下公司将受益：1）科技板块：歌尔股份（002241 CH，买入），舜宇光学（2382 HK，持有），京东方（000725 CN，未评级）。2）互联网板块：Facebook （FB US，未评级），Roblox （RBLX US，未评级），腾讯（700 HK，买入），字节跳动（未上市）。

　　什么是元宇宙地产？首先我们需要理解两个概念：1）元宇宙是一个3D线上虚拟平台，人们可以在上面玩游戏、创造、工作、以及交易加密货币。2）虚拟地产是元宇宙中的房产。每一块地都被赋予了其独一无二且不可复制的非同质化代币（NFT，即一段代码）并以此来区分每个地块和每笔交易。游戏开发商和玩家可以在平台上的一级/二级市场进行购买/出售，并将虚拟房产用于沉浸式的住宅或商业体验。

　　谁是元宇宙地产的主要玩家？1）土地供应商：土地是由游戏开发商来提供的。行业龙头包括Decentraland，The Sandbox（获新鸿基9300万美元投资），Cryptovoxels,，和Somnium Space。在国内，天下秀（600556 CH）也开发了同款元宇宙游戏“虹宇宙”。2）买家：主要买家是加密货币商企，例如Metaverse Group（虚拟地产公司），Token.Com（虚拟货币及元宇宙地产公司），奢侈品牌（LV，Gucci，Burberry）去打广告， Snoop Dogg和林俊杰等明星，还有散户。

　　虚拟地产如何规划和定价？以Decentraland为例，该公司在它的平台上共推出了90,601块土地（面积相当于梵蒂冈的48倍），最小的交易单位是1块土地（232平米）。这些土地被划分为不同的区域，比如加密货币谷（对应现实中的硅谷），时尚街（比弗利山庄），博彩区（拉斯维加斯）等等。买家可以投标相应的土地，然后将其建成住宅区或商业区，也可以从二级市场直接购买。在此之后，玩家可以使用游戏开发商自己的数字货币“Mana”进行交易或者经营该物业（1 Mana = 4.59美元，浮动汇率）。虚拟货币商Boston Protocol就在今年6月买下了赌博区的一整个街区。元宇宙房产如何定价？主要还是和现实世界一样按照位置来的，比如靠近商业区或者明星的住宅。林俊杰住宅旁边的住宅现在市值已经到了320万人民币。

　　元宇宙的市场增速？光Decentraland一个平台，2021年交易量已经较19年翻了15倍。而且主要平台的每单位土地价格也在同期涨了9倍，达到了3600美金。在今年11月，有两块地以总价243万美金的价格出售，这个已经超出了曼哈顿平均的房产价格。而背后的玩家主要以大公司为主。基本原理主要是由NFT逐渐流行进而推动了汇率（Mana兑美元）和房价。

　　为什么有人会买？1）这些物业具有真实价值。Justin Bieber在今年11月于虚拟世界举办了线上演唱会。LV和Gucci也计划在游戏中租赁广告位打广告。2）非同质化代币增值迅速，在炒币和炒房的双驱下，资产增值更为强劲。

　　风险：1）技术故障/黑客攻击：在11月24日，虹宇宙平台上的部分房产因技术故障消失。或者玩家的账号被黑客攻击导致丧失房产所有权。2）游戏停产：如果该游戏变得不那么流行或者停产，房产也将随之消失。3）元宇宙货币贬值：如果元宇宙货币贬值，虚拟房产在现实世界的价值将大幅缩水。4）政策风险：部分国家可能会选择禁止元宇宙游戏。

　　科技板块将会有那些企业受益？随着元宇宙/AR/VR从游戏领域扩展到房地产领域，我们相信技术供应链将从中受益并认为这个行业将发展为下一个数十亿美元的市场。我们确定了以下3个主要供应链受益企业：1）组装：歌尔股份（002241 CH，买入）是目前最大的VR组装厂商，拥有Facebook，Sony和Pico等主流客户。2）光学（相机/菲涅耳透镜）：舜宇光学（2382 HK，持有）是AR/VR设备的主要相机镜头/模组供应商。3）显示屏：京东方（000725 CN，未评级）是领先的micro-OLED面板制造商，也将受益于AR/VR需求的激增。

　　互联网板块将会有那些企业收益？我们互联网板块的分析师也对元宇宙的长期发展持积极态度。鉴于目前区块链技术的蓬勃发展，这将使Facebook （FB US，未评级），Roblox （RBLX US，未评级）等国际公司以及腾讯（700 HK，买入），字节跳动（未上市）等国内公司从中受益。因为它们在游戏、内容、数字资产方面具有的优势。

　　这将会如何影响中国地产行业？由于目前虚拟地产投机仍处于早期阶段，规模相对较小，我们认为即使政府允许，也并不会从实体房地产中转移太多资金。

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