【小南求学】REITs系列丨REITs的起源

　　REITs的起源（1960年以前）

　　REITs具有现代REITs避免双重征税的特征是始于20世纪60年代，但REITs的理念最早是起源于19世纪末期的美国。19世纪末，美国东岸的一些富人想要集合资金投资商业地产，在当时的法律框架下，公司制的组织架构可以为股东提供有限责任保护，但是却不能持有投资性的商业地产；而另一种组织架构——普通合伙人制虽然可以持有投资性商业地产，但不能为股东获得有限责任保护，两种模式各有利弊。富人们不满于此，经过各种形式的探索，终于确立了既可以持有投资性地产，又能够获得有限责任保护的形式——MBT（Massachusetts Business Trust）。

　　MBT的优势使其很快在美国其他主要城市流行起来，后来也被应用于投资股票（促进了共同基金的发展）。1913年，美国宪法第16条修正案生效，开始征收个人所得税和公司所得税，信托基金（包括REITs）予以被豁免。但由于美国最高法院在1935年一次判决（Morrissey v. Commissioner）导致REITs不再能够获得免税。此后20多年，REITs一直处于被双重征税的境地：REITs本身需要缴纳公司所得税，投资者获得收入还要再缴纳个人所得税。直到1960年REITs征税豁免修订案正式生效，才开启了现代意义下具有免税特征的REITs时代。

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