促销活动及市场情绪逐渐稳定使得今年10月销售数据较9月略有改善，可减轻市场对基本面进一步走弱的担忧。在此时机，投资者可以开始关注超跌的价值股，如：世茂及融创。因为1）央行于10月20日至29日向市场净注入了万亿人民币，为市场提供了一些流动性，本次释放量同比、环比均有明显提升。2）随着开发商持续进行资产处置（2H21共处置550亿元资产）和加快核心项目销售（如北京、上海），努力求生存，我们认为行业违约风险在改善。3）房产税试点的实际影响暂时小于市场预期。考虑到行业市净率0.8倍（很多房企小于0.4倍）的估值，我们认为超跌的价值股（短期能活下来）以及优质股（长期能跑赢）在年底至1Q22会有机会。
10月销售环比数据趋于稳定：根据克尔瑞发布的初步销售数据显示，我们所追踪房企的销售金额在10月同比下降32%。促销活动及更明朗的宏观政策小幅改善了10月的销售数据。尽管去年基数较高（20年10月同比增长16%，20年9月同比增长13%），但仍略优于今年9月38%的同比跌幅。截止10月，全年销售同比增长5%， 总完成率仅74%。其中，10月销售额下跌超30%的房企有富力、奥园、万科、世茂和中骏。反观，金茂在今年10月录得了9%的同比销售增长。
房产税试点的负面影响尚未显现：虽然房产税试点目前仅处于草案阶段，但市场已经开始担忧拥有多套房的业主在短期内会大量抛售房产。根据我们追踪的8个一、二线城市近期交易数据来看，10月23日至29日（即房产税公告后）二手房交易量仅978套，较历史平均水平要低。该数据可以作证目前的实际情况比市场预期的要好。我们认为要等到税率和征收范围正式出炉后才有可能出现实质的影响。
行业违约风险有所改善：政策方面，除央行为维持市场流动性释放万亿人民币之外并无任何实质性的政策宽松。因此，开发商需依靠资产处置以及加快销售回款来进行自救。资产处置方面，我们看到恒大、融创等公司在今年下半年完成了超550亿元的交易。这能充分体现开发商自救的决心。销售方面，我们也观测到一些能够提振市场情绪的数据。如：融创北京学府壹号院已经卖超100亿；融信上海嘉定区海纳印象实现当日100%去化，去化货值21.3亿，当日回款17.5亿（回款率82%）。目前，恒大也尚未放弃，正在积极自救。综上所述，我们认为行业违约的风险已经有所改善。
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