第一上海丨【公司研究】华润万象生活（1209，买入）：物管稳步增长，商管规模及效益双提升

　　主要数据

　　行业: 物业管理

　　股价: 41.55 港元

　　目标价: 51.31 港元（+23.5%）

　　市值: 948 亿港元

　　核心净利润增长115.6%，商管毛利率达到高位

　　公司上半年收入录得40.1亿元（人民币，下同），同比增长28.1%，其中住宅物业管理服务收入增长42.3%至23.9亿元，受益于在管面积的增加以及社区增值服务的大幅增加（同比增长2.5倍）；商业运营管理及物业管理收入为16.2亿元，同比增长11.7%，如果扣除购物中心的物业管理收费模式由包干制改为酬金制导致的5亿元的收入减少，商业板块的收入增幅为46.1%，主要由于疫情常态化下购物中心经营业绩大幅提升以及在管商场个数增加，以及写字楼新增商业运营服务及在管面积增加。公司经营效率也明显提升，总体毛利率、物管毛利率以及商管毛利率分别为32.2%、17.9%及53.2%，分别提升8.1个ppt、3.9个ppt及17.4ppt，购物中心商管毛利率达67.7%。公司核心净利润为7.79亿元，同比增长115.6%，核心净利润率提升7.9个ppt至19.4%。

　　物管业态扩大布局，商管规模及效益双提升

　　公司的全业态合约面积约1.84亿方，在管面积约1.36亿方。其中物管板块合约面积约1.62亿方，在管面积约1.22亿方，涉及住宅、商写、产业园、城市公共空间等业态。平均物业费由去年同期2.33元/㎡增加至2.56元/㎡。商业运营板块板块的在管购物中心为66个，建面约710万方，平均出租率同比上升1.8个ppt至95.7%，其中重奢及品质型购物中心零售额分别增长88.5%及82.4%；在管写字楼24个，建面约150万方，平均物管费14.98元/㎡，为行业领先水平。

　　外拓的非居业态占比高，商管布局高能级城市，区域密度高

　　公司在管面积中的第三方占比由2020年底的23.7%提升至28.7%。物管上半年外拓合约面积1765万方，同比增长6.3倍，非居业态占比83.8%，而城市空间服务面积占非居业态约70%。期内外拓8个第三方购物中心，建面约92万方。目前公司总签约购物中心119个，建面约1245万方，布局一线及强二线城市，超过3个项目的城市11个，其中深圳及北京分别达到10个及7个。

　　目标价51.31港元，买入评级

　　公司背靠华润集团及华润置地，加上重奢领域的领导地位和商写板块的运营能力带来的外拓能力，公司在物管和商管两条赛道上将不断提高护城河，获得更大的市场份额。我们预计公司2021年、2022年、2023年的归母净利润分别为14.1亿、19.9亿及27.6亿人民币，给予公司2022年50倍市盈率，得出目标价为51.31港元，较现价有23.5%的上涨空间，给予评级买入。

　　图表1: 盈利预测

　　资料来源：公司资料、第一上海预测