第一上海丨【公司研究】宝龙商业（9909，买入）：运营能力逐步提升，下半年迎来开业高峰期

　　主要数据

　　行业: 房地产服务

　　股价: 21.4 港元

　　目标价: 32.0 港元（+49.5%）

　　市值: 138 亿港元

　　归母净利润增长40%至2.03亿元

　　截至2021年6月30日，公司实现营业收入约11.7亿元，同比大幅增长34.8%，其中商业运营板块增长34.5%至9.42亿元，物业管理板块增长35.7%至2.28亿元。公司实现毛利3.83亿元，毛利率33%，同比上升近4个百分点；拆分来看，商业运营板块毛利率增长近4个百分点至35%，物业管理板块毛利率增长2.7个百分点至24.7%。此外，公司费用率为8.6%，其中，得益于智慧商业的降本增效，人工及外包费用率占比下降1.7%至67.2%，公司有效税率为26.8%。公司实现归母净利润约2.03亿元，同比大幅增长40%。

　　目标年底提升出租率至93%以上，下半年计划开业18个项目

　　截至2021 年，公司在管零售商业物71个，2021年上半年公司新增签约项目23个，其中20个来自宝龙地产（建面206万方），3个来自第三方外拓（建面21万方）。上半年公司新开业项目4个，其中包含3个宝龙广场以及1条商业街，下半年计划开业18个项目，其中来自宝龙地产的16个，来自第三方的2个。同时，公司商业运营方面也在持续改善提升，2021年上半年商业出租率提升至92.3%，相比去年年底大幅增长2.4%，客流总数较2020年同期提升约56%，较2019年同期提升约8%。销售总额较2020年同期提升约51%，较2019年同期提升约10%；公司下半年将持续推动相关工作，目标年底出租率达到93%以上。

　　与腾讯合作再升级，智慧商业助力降本增效

　　2021年上半年，得益于平台管理，人工及外包费用率占比下降1.7%至67.2%。目前，智慧商业已于宝杨进行试点，共同研发的智能安防平台大量减少了商场运营的安保岗位，同时，平台利用4台机器人替代了8个保洁的岗位，进行人机协作的智能化保洁，有效实现降本增效，后续公司计划在全国宝龙广场进行应用，预计公司人工成本将实现进一步下降。

　　目标价32港元，维持买入评级

　　未来公司住宅物业管理以及商业运营板块2-3年内业绩增长确定性强。我们采用分部估值法。对于住宅物管板块，预计2021-2023年来自住宅物业管理利润约0.61亿元，0.89亿，1.4亿元，我们给予2022年PE约25倍，对应估值约22亿人民币。对于商业运营板块，按照目前的五年商业版图规划，公司商业运营板块处于提速阶段，我们采用PEG估值，预计2021-2023年来自商业板块利润复合增长近38%，我们给予PEG取0.7，给予公司商业板块2022年估值143亿人民币，共计公司目标估值165亿人民币，对于目标价32港元，对应现价仍有49.5%上升空间，给予买入评级。

　　图表1: 盈利预测

　　资料来源：公司资料、第一上海预测