【泰有财·研究服务】行业点评中国房地产 | 土地出让收入征收职责划转点评： 税务体制改革进展积极，行业税政发展值得关注

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　　土地出让收入征收职责划转点评：

　　税务体制改革进展积极，行业税政发展值得关注

　　事件更新：土地出让收入划转税务部门征收 6 月4 日，财政部/自然资源部/税务总局/人民银行 联合发文宣布：1）将由自然资源部门 负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，划转税务部门征收；2）先试 点后推开。自21 年7 月1 日起，在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开 展征管职责划转试点， 22 年1 月1 日起全面实施征管划转工作；3）以前年度和今后形 成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入，由税务部门负责征缴入库；4）四项政府 非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规 定执行。

　　国税地税征管体制改革取得积极进展 非税收入征管划转是国税地税征管体制改革的重要一环，而土地出让金是非税收入的重 要构成，我们认为土地出让金的征收划转体现税制改革进展积极。18 年中共中央、国务 院印发《国税地税征管体制改革方案》，提出税收征管体制改革两步走：1）将省级和省 级以下的国税地税机构合并；2）将社会保险费和非税收入征管职责划转入税务机构。19 年1 月起社保征管职责统一划转入税务部门，非税收入划转亦稳步进行：1）20 年1 月 起，国家重大水利工程建设基金划转至税务部门征收；2）21 年1 月起，水土保持补偿 费、地方水库移民扶持基金、排污权出让收入、防空地下室易地建设费划转至税务部门 征收。土地出让金为非税收入的重要构成，2020 土地出让金收入达8.4 万亿，约占全国 政府基金收入的90%（图3）；我们认为土地出让金的征收划转体现国税地税改革进展积 极；试点先行亦体现在推进这一重要划转时的审慎原则。地产行业税收政策发展值得关注 随着试点落地，我们预计税务部门将依法依规开展收入征管工作，确保非税收入及时足 额缴入国库，短期来看房企面临的土地出让金缴纳要求边际提高。值得注意的是，2018 年的《国税地税征管体制改革方案》明确：国税地税机构合并后，实行以税务总局为 主、与省区市党委和政府双重领导的管理体制，此次土地出让金征收划转有助中央加强 对土地市场的管理。中期来看，十四五规划中提出“建立住房和土地联动机制，加强房 地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”， 我们认为中长期行业相关税收政策的发展值得关注。十四五行业政策迎来新常态，建议关注综合管理能力较强、区域均衡发展的优质房企 自“三条红线”政策出台以来，中国房地产政策框架正逐步由十三五的积极进取向十四 五的中性审慎过渡，政策的持续收紧将抑制房地产行业的投资情绪。然而我们认为；1） 中国房地产行业仍是宏观经济重要的构成；2）政策回归中性，有助于行业出清，利好综 合管理能力较强、区域均衡发展的优质房企发展。建议积极关注优质内房股，个股推荐 拿地、融资能力、品牌建设均较好发展的融创中国（1918 HK，“买入”，TP 46.90 港 元）、宝龙地产（1238 HK，“买入”，TP 8.45 港元）、建发国际集团（1908 HK，“买 入”，TP17.00 港元），建议关注龙湖集团（960 HK，“未评级”）、华润置地（1109 HK，“未评级”）。

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