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深圳楼市再出招!首提二手房价格引导 弥补这一监管空白

来源:券商中国 2020-09-19 09:19:39

  外汇天眼APP讯 : 深圳房地产市场监管进一步升级,一系列调控新政拟立法固化。

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  9月17日,深圳市司法局发布《深圳市房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》(简称《办法(修订征求意见稿)》)。其中修订的内容包括六大方面:

  1、完善房地产市场监督管理机制;

  2、完善房地产销售价格备案制度;

  3、加强对开发企业销售行为监管;

  4、建立二手房价格引导制度;

  5、建立房屋租赁参考价格发布制度;

  6、同时,增设“房屋租赁”专章,建立租赁资金监管制度。

  具体来看,与2010年发布实施的《深圳市房地产市场监管办法》相比,此处修订有哪些主要变化?修订的原因是什么?来看关键解读。

  解读一:完善销售价格备案制度,加强销售行为监管

  首先,在新房市场方面,对新房预售申请、预售价格的管理、销售行为的监管等有较大改变。

  《办法(修订征求意见稿)》明确,完善房地产销售价格备案制度。房地产开发企业在销售商品房之前,应当合理确定销售价格并报送给区主管部门。市、区主管部门应当对报送的商品住房和商务公寓的销售价格进行指导。区主管部门可以通过数据共享方式将商品房销售价格推送给市场监管部门备案后对外公布。

  同时,在房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中增加“限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”以及“通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房”两种情形;在房地产开发企业不得实施的价格违法行为和不正当竞争行为中增加“商品房销售不予明码标价或者未按照备案价格明码标价,或者在标价之外加价出售或者收取未标明的费用;利用广告或者其他方法,对商品房的质量、销售状况、配套设施、曾获荣誉等作引人误解的虚假宣传;违规为购房人垫付或者变相垫付首付款,有违公平竞争”等情形。

  对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受券商中国记者采访时表示,由于政府的限价导致开发商阻挠购房人使用公积金、加价收“茶水费”,利用广告虚假宣传,以及变相为购房人垫付首付款等违规行为,新修订的办法对这些都作出了明确的监管规定,同时,对新房的销售价格进行引导也是必须的。

  解读二:完善价格监管机制,建立二手房价格引导制度

  其次,在二手房市场方面,首次提出对存量房进行价格引导。

  《办法(修订征求意见稿)》明确,完善房地产市场价格监管机制。对存量商品房项目交易价格出现异常情况的,市房地产主管部门可以会同市场监管等有关部门对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施等方式给予提醒告诫;存在价格违法行为的,由市场监管部门依法进行处罚。

  同时,建立存量商品房价格引导制度。市主管部门定期发布全市商品住房项目合理成交价格信息,对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目,引导市场理性 交易。

  “今年上半年,其实深圳新房价格还比较稳定,主要是二手房价格出现了很明显的暴涨,而且这个暴涨过程中有一些业主抱团涨价、暴力护盘等过去没有的新现象,现在提出要建立存量商品住房的价格引导制度,定期发布存量商品房成交量和价格信息,对于价格成交大的项目进行引导。”李宇嘉对券商中国记者说,这是首次提出对存量房进行价格引导。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,深圳过去二手房方面缺失监管的体系,导致价格出现较大的波动,此次政策填补了过去的漏洞。后续对于此类价格的管理,将有助于二手房市场价格的稳定。

  解读三:增设“房屋租赁”专章,建立租赁资金监管制度

  第三,在租房市场方面,增设“房屋租赁”专章,提出实行住房租赁资金监管制度。

  《办法(修订征求意见稿)》明确,建立租赁资金监管制度。住房租赁企业应在本市辖区内商业银行设立唯一的租赁资金监管账户并签订租赁资金监管协议。从事利用收储房源开展住房出租业务的住房租赁企业,应当在监管账户设立与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金或者提供银行保函。租赁资金监管协议应当明确资金用途、提取方式、提取额度、留存比例等内容。商业银行不按租赁资金监管协议拨付资金的,银行监管部门应当依法处理并作为不良行为记录纳入公共信用信息管理。租赁资金监管的具体办法由市主管部门会同银行监管等部门另行制定。

  同时,《办法(修订征求意见稿)》提出,建立房屋租赁参考价格发布制度。明确由市主管部门定期公布不同区域、不同类型房屋的租赁参考价格。

  对此,严跃进指出,在住建部《住房租赁条例》征求意见稿发布后,租赁市场的价格监管等就已经成为了重点。对于深圳市场来说,租赁市场也比较活跃,租金方面确实需要积极引导和管控,防范租金过快上涨。而通过此类价格发布制度,能够使得后续租赁的定价更加规范,具有积极的意义。同时后续也可以对租金进行管理,对于一些超过指导或参考的租金,将落实更严格的管理,以促进租赁市场的稳定。

  解读四:弥补市场监管空白,完善市场监管制度

  券商中国记者了解到,《深圳市房地产市场监管办法》(简称《办法》)是2010年经市政府五届一次常务会议审议通过,并于2010年9月1日起施行的。

  对于《办法》修订的原因,深圳市司法局表示:

  一方面,近年来,随着房地产市场的快速发展,部分热点区域和热点楼盘出现了抱团炒作房价等情况,国家相继出台了完善市场监管的政策措施,深圳监管职能也进行了相应的调整,《办法》的相关规定尚不能满足当前市场监管的需要。同时,深圳紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,长期坚持房住不炒定位,综合运用供给侧和需求端调控等多种手段积极应对市场变化,在房地产市场监测、价格监管与引导、市场信息披露与监管、行业信用管理等方面摸索形成了一些行之有效的房地产市场监管举措,亟需通过立法加以固化。为此,有必要开展《办法》的修订工作,弥补房地产市场监管空白,完善房地产市场监管制度,不断提升深圳房地产市场监管的法治化水平。

  另一方面,也是为了规范房屋租赁市场的要求。深圳市司法局表示,原《深圳经济特区房屋租赁条例》废止后,深圳市房屋租赁管理主要依据《房地产管理法》、住建部《商品房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》等规定进行。但这些上位法主要通过房屋租赁登记备案制度进行管理,手段单一。随着房屋租赁新业态加速涌现,房屋租赁行业也出现了租赁资金监管缺失、企业经营风险高企等一些新情况和新问题。为规范房屋租赁市场,深圳市也先后出台了规范住房、产业用房租赁市场的相关政策,但均为政府或部门规范性文件,效力层次较低,不足以对违法违规租赁行为形成有效威慑和制约。为此,有必要进一步建立完善房屋租赁管理法律制度,为房屋租赁管理提供有力的法治保障。

  在李宇嘉看来,十年来,深圳的房地产市场已经发生了很大的变化,及时的修订非常必要。这做的修订内容变化较大,基本上涉及了新房的销售价格备案、开发商的销售行为、二手房交易价格引导、租金监管等内容,顺应了深圳房地产市场结构性的变化,即二手房交易越来越占主导,以及建立租购并举的住房新制度等。

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