广告
首页   >    国内   >    正文

不用怀疑!房地产政策会松动 房价会小涨 但是有地方会小跌

来源:网易财经 2020-04-09 16:02:49

姚长盛:疫情是一次测试,这次测试之后,中国的一线城市、二线城市,或者说一线半城市,全部出现分化了。

20190919114601240.jpg

  外汇天眼APP讯 : 疫情给城市发展带来的重新思考

  秦虹:疫情反映出城市治理水平短板

  姚长盛:疫情是一次测试,这次测试之后,中国的一线城市、二线城市,或者说一线半城市,全部出现分化了。

  秦虹:大城市也分两个层面,一个是物质层面,包括基础设施的不同、建设规模的不同等;另一方面是精神层面,比如管理制度是不是具有公平性,能不能实现人的梦想等,所以城市管理、社会治理,同样是大城市,其实差别很大,分化非常明显。

  姚长盛:这次疫情过后,对整个城市的发展需要做一次反思的话,您觉得里面最需要提取的应该是什么?

  秦虹:这次疫情反映出了很多城市的短板,一是城市治理水平上差距很大。治理包括几个方面,一是公众参与,大家能否对城市的发展和问题发表意见;同时还有责任承担,在整个城市发展的过程中怎样承担责任;第三是怎样共同享有城市治理的效果。

  社会治理的现代化和过去城市管理的差别非常大,过去长期以来,各个城市都比较注重城市管理的思维,城市管理就是“上管下”,被管者是被动的,上面不说我也不做,上面怎么说我就怎么做。但现在的社会治理实际上是政府、社区、民众、个人的共同参与、共同合作,(共同)管理城市,以后我们的发展要从城市管理转向真正的社会治理,而且社会治理要现代化。

  第二个方面,基本的卫生公共服务存在短板,我认为一个是物质上的短板,一个是管理系统上的短板。医疗资源出现挤兑,和整个应急机制、管理体系不成熟有很大关系,这也是我们特别需要总结的。

  从民众的角度来讲,好的卫生习惯涉及到每个人,这次疫情对整个公众卫生习惯的养成非常重要。卫生是一个城市、一个国家、一个地区文明发达的重要标志,这次疫情真的给我们上了很重要的一课。

  姚长盛:城市和城市之间的分化,大城市和大城市的不同,管理水平和管理水平的差距,甚至是服务意识和服务意识互相之间的错配,在这中间全部出现了。

  房地产市场政策是否会松动?

  陆铭:一线城市房地产政策有松动空间

  姚长盛:在目前的情形下,下一步房地产市场政策会有一定程度的松动吗?

  陆铭:我认为现在房地产不放松是有很多问题的,第一,经济下行速度超预期,第二,中国房地产具有结构性特点,原来人口向城市集中,尤其是向一线城市、准一线城市集中,但土地供应并非如此,土地供应向中西部、三四线城市倾斜。建设用地指标要跟人口流动趋势一致,空间错配导致一线城市、准一线城市住房紧缺,三四线以外的城市住房大量供应。前几年又是通过打压需求的方式(限购),用我的话来讲,就是用打压需求的方式来治理由供给不足所导致的高房价。

  这波需求实际上有释放空间,现在如果想达到既能拉动经济增长,又不至于让房价快速反弹的做法,最好的政策组合就是在人口流入长期受抑制的地方增加供应,增加供应的地方在哪里呢?是一线城市都市圈范围之内,如果放松一点管制增加供应的话,是可以的。

  陆铭:都市圈拥有巨大发展空间

  陆铭:我认为中国最有希望,有可能成为下一波增长的地方在一线城市周围的都市圈之内。之前政策界有一个最大的认识误区,是把中国一线城市中的一些数据(如人口、土地开发强度)拿去跟其他国家的都市圈比较。

  比如把北京和上海的人口拿出来和其他国家的单体城市来比较,其他国家城市的统计范围只相当于我们的中心城区,(这么一比)觉得北京上海人口太多了,需要管制;但比土地时又跟别的都市圈比,最典型的是上海,说上海土地开发强度太高了,达到48%,东京都只有30%多,但在讲东京土地开发强度时指的是东京都市圈,其面积是上海的两倍多,大量管辖范围之内是山地,而上海的管辖范围远远小于都市圈的概念。

  总结来看,比人的时候,我们把上海/北京的人跟别的城市去比;但比地的时候,我们去跟都市圈比。比出来的结果就是人太多了,土地的开发强度太大了,所以出现了控制的思路。

  如果都在都市圈范围之内去对比,上海临近50公里到70公里范围之内的人口,只有3000万,远远低于东京都市圈范围之内的人口,而且上海周围的地形全是平原,当然并不是说要把地都占了,还有水源保护、生态保护的目标。如果从都市圈的角度来说人并不多,开发也远远没有达到都市圈的强度。

  现在政策上需要考虑的问题,到底是把城市当做单体来考虑还是在都市圈范围之内考虑,如果是后者,上海未来要都市圈化,这就意味着今天在中心城市外围有巨大的发展空间。

  如何在大城市中找到一张床?

  秦虹:解决住的问题不仅仅是买房 更多的是租房

  秦虹:和买房子相比,在北京、上海等一线城市租房还没有那么困难。在几千万人口的超大城市,租房比例都比较高,纽约大概有百分之六七十的人都是租房。

  所以解决住的问题不仅仅是买房子,更多是租房子。从这个思路来讲,租赁市场的规划发展非常重要,最近几年中央政府都在推租赁式公寓这种稳定的、集中产权式出租的公寓,能够解决租赁的稳定性、租金的稳定性、管理的规范性等问题,都有利于进城外来人口的居住问题,当有了实力以后再逐步解决产权的问题。

  实际上大量在大城市没有房子的人分为两类,一类是在其他城市有房子,在北京、上海没房子的人;还有一类是农民工,在老家有房子,在打工的地方没房子。所以我们这套住房体系的转换可能还需要一个过程,比如农村宅基地的政策现在还没有放开,农民的房子不能实现财产价值,他是赤手空拳到城里来,租房买房对他来说非常困难。

  姚长盛:农村土地入市对未来土地供应的影响您有预判吗?

  秦虹:我们看到国家已经出台了一些集体建设用地入市的政策,但按照现在的政策,集体建设用地入市在非居住方面是没有问题的,比如工商业,在居住方面还是不能建产权房,所以下一步大城市主要还是发展租赁住宅。

  陆铭:对于低收入群体要更加包容

  陆铭:第一、对于低收入群体要再包容一点。对于有些非正式的住房应该增加包容性,增加低收入阶层在城市里(的住房需求),对于城中村的违章建筑不要大规模拆。

  第二、秦教授讲了农村土地制度的转移,她提到一个现象,宅基地这块的资产是不能动的,其实若干年以来我就在提,现在中国有些地方“空心村”(现象严重),我现在要强调,“在自愿的前提下”,为什么不能把老家的房子拆掉复耕成农业用地,老家对应的房子,有的一亩地、有的半亩地,把这个指标挪到他就业和居住的大城市附近来,把指标变成使用权,可以在人口流入地市场化。

  这样的话实际上把土地的使用权作为资产变现了,作为空间大挪移,既有利于缓解人口流入地土地供应紧张的问题,也有利于让他们利用这笔钱融入到城市里的公共服务和住房租用里,这方面的改革还是要大幅度往前,要解放思想。

  房价会小涨还是小跌?

  秦虹:好房子永远值钱

  秦虹:现在城市在分化,房价也在分化,在一个城市里也有涨有跌,差别特别大。最近我看北京有一个项目非常火,800多套房子有几千人去登记,为什么?大家对于房子的性价比、房子的功能、房子的环境要求都不一样,这个分化无处不在,不光城市和城市之间,一个城市里项目和项目之间都有分化,所以有涨有跌很正常,我觉得会恢复到很正常的状态,但好房子永远值钱。

  陆铭:从全国层面看 房价小涨的可能性大于小跌的可能性

  陆铭:我觉得在人口流出地,房价小跌绝对有可能,尤其在2015年以后借着行情涨了一下的三四线城市,随着人口的流出,小跌是有可能的。

  但从全国层面来讲,现在小涨的可能性大于小跌的可能性,尤其是在人口流入的地方。我刚才讲了,比较紧缺的地方,要增加供应,但速度没有那么快,所以如果今年整个宏观环境放松的情况下,有一些人口流入地,需求抑制了好几年的地方,出现小涨行情是有可能的。

【免责声明】中金网发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。中金网不保证该信息的准确性、真实性、完整性、有效性等。相关信息并未经过本网站证实,不构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

广告