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中金网研报精选:疫情对房地产商影响

来源:中金网 2020-02-14 15:31:54

1月,由于2019年1月价格指数基数低,百城住宅价格指数同比上升 3.39%,涨幅较上月扩大 0.05pcts,环比上升 0.27%,环比涨幅比上月收窄 0.15pcts。一二三线城市住宅价格指数分别同比上涨 0.68%、4.32%、4.25%,一线、三线城市同比涨幅分别收窄 0.03、 0.35pcts,二线同比涨幅走阔 0.08pcts。环比涨幅中,一、二、三线城市住宅价格指数环比上涨 0.09%、0.29%、0.20%,涨幅分别收窄 0.13、0.11、0.07pcts。1 月本为行业淡季,叠加春节提前、新冠肺炎疫情等影响,市场行情走弱,环比价格指数涨幅明显收窄。

  外汇天眼APP讯 : 受淡季等因素影响价格指数走弱

  1月,由于2019年1月价格指数基数低,百城住宅价格指数同比上升 3.39%,涨幅较上月扩大 0.05pcts,环比上升 0.27%,环比涨幅比上月收窄 0.15pcts。一二三线城市住宅价格指数分别同比上涨 0.68%、4.32%、4.25%,一线、三线城市同比涨幅分别收窄 0.03、 0.35pcts,二线同比涨幅走阔 0.08pcts。环比涨幅中,一、二、三线城市住宅价格指数环比上涨 0.09%、0.29%、0.20%,涨幅分别收窄 0.13、0.11、0.07pcts。1 月本为行业淡季,叠加春节提前、新冠肺炎疫情等影响,市场行情走弱,环比价格指数涨幅明显收窄。

  

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  市场销售降温

  1月,30大中城市商品房成交面积 1025.28 万平方米,同比下跌 20.17%,跌幅扩大;环比下跌 44.87%。其中,一、二、三线城市成交面积分别为 196.31、487.38、341.58 万平方米,一、二、三线城市成交面积分别同比下降 15.29%、18.97%、24.27%。受春节提前和疫情影响,房地产行业销售不景气,呈现较大跌幅.

  1月本为行业淡季,销售预期降温,但在突发疫情的特殊情况下,房地产行业协会倡议暂停售楼部销售活动,尽管部分房企迅速反应将销售方式改至线上选房,但由于房产投资金额大等特性,行业销售依然受到较大影响。随着疫情的蔓延,整体经济受到一定影响,在未来稳增长、稳投资的预期下,地产行业调控政策预期不会进一步收紧,调控边际放松,以稳定房地产市场投资。同时由于疫情发展,行业开工、施工也受到一定影响,行业供货受到影响,行业“小阳春”或将熄火。全年来看,销售增速或将下行,在行业整体放缓的情况下,龙头房企以其优异的品牌影响力和推盘销售能力有望受益。疫情过去后,一二线和强三线城市以其对产业和人口的吸引力,在户籍政策放宽的推动下有望首先修复。

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  土地市场成交回暖

  1月,100 大中城市成交土地占地面积 1807.66 万平方米,同比下跌 71.45%,环比下跌 82.95%。其中,一线城市成交 140.86 万平方米,二线城市土地成交 614.32 万平方米,三线城市成交 1052.48 万平方米,分别同比下滑 72.43%、77.41%和 66.05%。由于农历新年时间提前,土地成交大幅下滑。

  1月土地市场遇冷,由于春节假期提前,工作日减少,整体成交偏低。从各城市土地成交情况来看,仅杭州、襄阳、台州、西安 4 城成交土地建筑面积超过 200 万平方米。从土地成交金额看,1 月杭州以 323 亿元成交额占据首位,上海、广州突破百亿,其余城市成交金额明显下滑。

  土地供应方面,受春节错峰影响,土地供应面积较去年同期继续下滑。1 月 100 大中城市供应土地占地面积 1581.94 万平方米,同比减少 65.53%。其中,住宅用地供应土地占地面积 343.14 万平方米,同比下降 70.65%,环比减少 81.06%。

  溢价率方面,1 月,100 大中城市土地溢价率 13.51%,较上月回升 3.73pcts,其中住宅类用地溢价率 13.94%,较上月下降 5.72pcts。其中,一线城市土地溢价率 3.66%,二线城市土地溢价率 12.41%,三线城市土地溢价率 24.52%,分别较上月上升 2.01、1.26、 12.15pcts。一、二、三线城市住宅类用地溢价率分别为 5.29%、13.11%和 22.30%。

  1 月土地供应和土地成交皆回落,土地溢价率所有回升,但土地市场保持相对理性。由于 2 月受到疫情影响,土地市场整体预计继续遇冷。未来随着疫情缓解,土地市场有望修复,一二线及强三线重点城市土地市场韧性有望显现。

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  1月房企销售业绩普遍不理想

  截至2020年2月13日,万科、保利等 7 家公司公布了 1 月销售情况。1月受春节错峰和疫情突发 情况影响,房企销售成绩整体不够理想。房企销售业绩出现分化,万科、荣盛、新城控股和招商蛇口销售额分别实现 12.33%、8.37%、2.24%和 0.94% 的正增长,但也有部分房企单月销售出现同比负增长。根据克尔瑞数据,1 月百强房企销售额下滑 12%,受疫情限制,2 月前半月销售基本停滞,仅能等待未来疫情好转,销售行情逐渐修复。

  房企销售额的增长一方面能加快房企资金周转,实现资金较快回款,另一方面为未来业绩确认的增长奠定坚实基础。展望未来,在坚持“房住不炒”的大背景下,全年整体预计走弱,房地产市场趋于理性,房企将通过提升产品品质、加大推货量、提升推盘能力等方式保持销售业绩的稳定增长。

  资金充足的房企有望拿地突围

  从1月房企拿地情况来看,由于春节错峰,工作日减少,房企拿地力度减小。保利发展、中国铁建、万科等部分资金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影响,销售回款受阻,房企资金得不到有力补充,未来短期内房企整体拿地力度将减小,土地市场或将继续趋冷,但部分资金充足的房企在这过程中能够抓住机遇,以相对较小的竞争压力拿地补库存,以求长期发展。

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  从新增项目分布地区看,由于布局定位的差异,荣盛发展和绿地控股的新增项目依然主要集中于三四线城市,万科、招商蛇口等主流房企主要聚焦一二线,中南建设等部分过去聚焦三四线的房企开始提升城市能级布局二线。长三角和粤港澳大湾区区域仍为房企热衷竞拍地。从市场整体看,一二线销售具备强劲韧性,房企大多形成一二线为未来主战场的战略预期。一二线具有一定产业和人口流入优势,尤其部分二线城市具有产业资源和一线城市人口外溢效应的双重优势,在未来疫情稳定市场行情修复的过程中具有更强的销售韧性,布局一二线能为房企未来销售韧性提供支撑。

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  融资影响未来房企发展脚步

  资金是房企赖以生存和持续发展的关键,尤其在因突发疫情导致行业销售几乎停滞的情况下,销售回款受阻,市场融资能力和融资成本对房企来说至关重要。由于疫情对经济产生了一定负面影响,预期未来市场资金成本逐渐走低,央行将在一定程度上释放流动性,未来房企在市场上的融资能力一定程度上影响着房企的发展脚步。根据 wind 统计,1 月房地产行业发行债券(包括 ABS)50 支,规模 393.28 亿元,规模占比 1.95%。

  从部分 A 股房企发行债券融资情况来看,国有背景房企(例如北辰实业等)和杠杆水平较低的房企(例如世茂股份等)融资成本依然具有优势,而基本面和企业背景均不占优势的房企不仅融资成本相对偏高,实际募集资金也相对困难。

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  物业板块受疫情影响较小

  尽管房地产开发销售受到一定影响,但行业中,物业板块由于其需求刚性等行业特性,受疫情影响相对较小。疫情发生以来,物管公司配合社区疫情防控工作,普遍加大了保洁消毒力度,同时加大保安巡视力度,人力成本将较快上升,同时各类消毒物品等耗材的成本上升也较快。由此,近期部分地方政府给予了物业管理公司适度补贴,例如,深圳市政府对物业管理企业按在管面积每平方米 0.5 元的标准实两个月财政补助,杭州市政府对部分住宅小区物管公司,按照在管面积每平方米 0.5 元的标准给予两个月补助。地方政府的补贴有利于物管公司加强卫生防护力度和意愿,提升物业管理人员巡视和消毒的积极性。同时,防护措施较优、注重业主关怀的优质物业企业也有望在本次突发状况中进一步提升品牌影响力,未来议价能力、业务拓展方面都有望受益。

  投资建议:受到疫情影响,国内经济增速受到一定影响,在稳增长的目标下,房地产作为稳投资的重要抓手之一,之前紧张的行业政策有望边际放松,预期行业将维持稳定发展,维持行业“同步大市”评级。

  风险提示:行业融资政策继续收紧;房企融资遇困;行业销售不景气。

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