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美的置业上市后首份中报:多项指标表现亮眼 年内冲击千亿

来源:21世纪经济报道 2019-08-23 09:48:29

在房地产市场波动加剧的2019年,房企销售增速普遍放缓,但规模竞争依然上演;30家,远远不是千亿房企的终极数字,不少房企在这一年,仍有可能跻身千亿俱乐部。

  外汇天眼APP讯 : 在房地产市场波动加剧的2019年,房企销售增速普遍放缓,但规模竞争依然上演;30家,远远不是千亿房企的终极数字,不少房企在这一年,仍有可能跻身千亿俱乐部。

  来自广东顺德的美的置业,于去年赴港上市后,开启快速上升之旅。2019年上半年,美的置业实现销售额约472亿元,较2018年同期增长约17%。

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  为完成年初设定的千亿目标,美的置业全年加速去化。由于推货量更集中于下半年,预计下半年的销售将远大于上半年。

  上半年的小阳春过后,楼市走向平淡,行业竞争激烈,优秀的产品力成为竞争的关键砝码。

  美的置业认为,2019年上半年,房地产行业销售金额较2018年同期增速放缓,但整体规模仍在上涨。房地产告别单纯依靠规模增长的时代,竞争逻辑生变,更加考验房企精细化管理能力,提质增效、强化内生增长动力,成为在综合竞争中占据有利地位的前提。

  在提升产品力方面,美的置业以装配式和智能化为抓手,通过升级品质和服务,形成产品的竞争优势,帮助提升售价和去化率。

  营收增长与财务优化

  8月20日,美的置业在香港举行上市后的第一个中期业绩会,多项营运和财务指标表现亮眼。

  期内,美的置业实现营业收入约142亿元,同比上升33%;毛利同比上升35%至51亿元;核心净利润同比上升28%,约为19亿元;毛利率和净利率分别为35.9%、13.3%。

  良好的业绩背后是公司合理的城市布局。上半年的销售总额中,(新)一线、二线、三线和四线城市合约销售额贡献占比分别为24%、44%、27%和5%;长三角、长江中游、华北、西南和珠三角合约销售额贡献占比分别为35%、19%、12%、15%和19%。

  亿翰智库报告显示,随着长江三角洲一体化上升为国家战略,粤港澳大湾区利好持续释放,美的置业前瞻性的核心城市群布局进入收获期,如长三角经济区实现合约销售金额163.4亿元,较2018年同期增加26%。

  此外,受益于布局城市的等级提升,美的置业销售均价较2018年同期增加2%至10428.6元/平方米。

  营运水平提升的同时,在今年行业整体资金面收紧的形势下,美的置业持续优化债务结构,提高抗风险能力。

  报告期内,公司偿还了一些成本较高的信托融资,低成本的银行借款及债券融资的占比由年初的62%提升至81%;成本较高的信托融资占比由年初的24%下降至8%;一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至21%。

  截至期末,美的置业净负债为95.6%,较年初的97.4%下降1.8个百分点;现金及银行存款为278亿元,尚未动用的银行授信额度为621亿元。现金与短债比由报告期初的1.60提高至2.42,较2018年末提升0.82,足以覆盖短期债务,比YH50房企的平均现金短债比略胜一筹,短期偿债能力显著提升。

  另外,美的置业的融资成本持续维持在合理区间内,报告期内加权平均融资利率为5.95%,新增借款平均利率为5.84%。

  “下半年融资成本有信心持续改善”,美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示,随着公司上半年偿还了大部分信托资金,下半年的融资成本将持续优化。

  据摩根大通研报,该行首予美的置业“增持”评级。研报表示,美的置业2018至2021年核心盈利年均复合增长率料达37%,高于同行业20%的均值。另外,报告还指出美的置业抗风险能力强,其平均融资成本5.9%,低于中小型开发商6.8%的均值。

  提升城市布局与产品力

  作为一家尚在上升中的房企,高质量增长仍是美的置业追求的主要目标,加大土地储备的动作必不可少。

  上半年,美的置业新增地块46个,主要集中在长三角、珠三角、长江中游,新增项目以一线、二线和强三线城市为主。新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市。

  截至2019年6月30日,美的置业总土地储备面积达5251万平方米,可售货值约5500亿元,平均拿地成本2677元/平方米。按土储货值来看,二线及以上城市占比达64%,长三角及珠三角占比分别为30%、24%。

  问及公司下半年的投资意向,美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示,会坚持城市升级的基本策略,在高价值的城市看准时机,坚定不移地进入。

  郝恒乐判断,下半年土地的溢价没有4-5月那么高,但热点城市土地的绝对价格不会出现太大的变化,毕竟相对供应量比较短缺。

  因此,下半年城市布局的总体策略是,一线城市机会性拿地,重点在二线和省会城市拿地,精选布局三线,谨慎甚至基本不会进入新的四线城市。

  美的置业还成立了产业发展事业部,加大产业地产与旧区改造的投入力度。目前美的置业已成功获取了佛山顺德锦纶厂旧改项目,同时还涉及昆明和贵阳等地的项目,预计今年可以释放100多万平方米土地储备。

  根据克而瑞发布的《2018年286城房地产投资前景研究报告》,美的置业在城市投资前景TOP50中的布局城市达到26个,与同等规模的房企相比,布局城市等级的优势较为明显。

  美的置业管理层表示,未来公司还将聚焦潜力发展区域和城市进行深耕布局,不断优化土储结构和城市布局,提升战略纵深和穿越周期的能力。

  随着房地产行业告别黄金时代,开发业务规模见顶,布局多元化,植入产业,培养经营能力,提升产品价值成为新的盈利增长点。

  秉承美的制造业基因,美的置业成立了智慧生活研究院和建筑产品研究院,围绕智慧和绿色这两大未来趋势,布局了智慧家居、建筑工业化、商业、文旅、产城运营等多元产业。

  值得一提的是,在智能化业务板块,美的置业形成了独有的产业化竞争能力。美的置业从2015年开始推行智慧社区,通过在社区内实现系统全覆盖,以系统连接智能家居和智能终端产品,打造更加智能、便捷、安全的社区服务。

  2018-2019年美的置业致力于实现智慧家居交付量3万套,超过200个项目落地,布局了55个城市。

  郝恒乐表示,房企未来还是回归到根本,通过产品力和服务力的打造,为客户带来增值,然后实现公司产品的溢价。

  美的置业执行董事兼产业发展事业部总经理林冬娜补充,产品力的提升,对于产品的溢价和去化提供了很好的支撑,在很多区域会明显看到,配备了智能化产品的楼盘项目的去化速度,远高于周边产品的去化速度,在溢价上也有数个点的提升。

  总体上,美的置业将统筹推进建筑工业化与智能产业化,一方面整合装配式建筑设计、建造、生产全产业链,另一方面完善智能家居产业链布局。打通实现“一主两翼”纵向一体发展,赋能主业发展,使美的置业的项目产品和行业竞品形成差异化的竞争能力。

  美的置业高级副总裁徐传甫表示,今年1000亿元销售目标不变,下半年会加速去化。

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