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房价“止跌令”的另一面

来源:秦朔朋友圈 2019-06-17 08:55:15

“止跌令”能止跌吗?

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  外汇天眼APP讯 : “止跌令”能止跌吗?

  6月10日,很多人为湖北房价捏了一把汗。

  当日,湖北省恩施州恩施市房地产协会发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,对该市的房地产项目降价行为提出“预警”,这份文件也被称为“止跌令”。

  细看这份“止跌令”列出的需要纠正的“乱象”其实很“市场”,比如有的楼盘高价备案,低价开盘,降价幅度在备案价基础上下调800~1200元每平方米的价格开盘销售;有的楼盘采取分期预售和销售,前后价格形成巨大的反差,降价幅度在300~500元每平方米;部分余盘采取甩卖价格抛售,成交价格在4000~4500元每平方米之间,对整个市场预期形成不良影响等。

  备案价高了,开盘的时候优惠促销是不是很正常?开发、销售时间不同,价格差个三五百是不是很正常?尾盘甩卖,给点优惠是不是很正常?

  那为什么在绝大多数相信市场调节力量的人看来,这么正常的市场行为,却被半官方的房地产协会视为“乱象”呢?

  出台该项通知的恩施市房地产协会周姓会长在接受媒 体采访时表示,该通知只是一个自律性要求,目的是号召房地产开发企业自觉遵守相关的规定,不能陡然地把房子价格降得太低。因为“房价不能大涨,也不能大跌。涨幅和跌幅都要控制,才能保持(房地产)平稳发展”。

  虽然一直以来,政府控制房价大家都心照不宣,但如此明面上说涨幅和跌幅都要控制的还是很少,如果价格的涨跌全部控制,那是不是意味着市场的调节已经完全失效呢?

  恩施“止跌令”的背后,是其房地产高投资后的微调。恩施州房地产业协会发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示,2018年度,全州完成房地产开发总投资130.76亿元,同比上涨27.14%;完成交易面积336.55万平方米,同比上涨9.98%。从县市来看,恩施和利川两市是全州房地产开发投资的绝对市场,两市完成投资额约占全州70.65%。

  因为2018年的高投资,目前恩施市很多楼盘进入市场,给市场价格造成了很大压力,2018年恩施市新批售项目达到了48个,较2017年增加了14个;批售面积191.38万平方米,占全州总批售面积的41.46%。而房价方面,据中国房价行情平台的数据显示,近一月恩施市的房价均价在每平方米6598元左右,环比下跌1.12%。可以说,恩施市的房价,就是全州的晴雨表,一旦恩施市房价被“扰乱”,那可能会影响全州今年的市场预期,这也是为何市场刚有风吹草动,就有半官方机构房地产协会出来发通知的原因。

  我们之前就说过,房地产市场将逐渐分化,像恩施这样的小城,一方面是人口外流,恩施州统计局数据显示,2018年恩施的户籍人口为402.04万,常住人口337.8万,人口净流出64.24万。另一方面,恩施州经济在湖北全省垫底,2018年GDP总量为871亿元,是湖北唯一一个未过千亿的市州。增速仅6.2%的数据,同样是该省内最低水平。

  像恩施这样,既缺乏支柱产业留住人口,经济增长又乏力,新房开工建设又量大的地区,在全国抢人大战的热潮之下,房价下降不是很自然的事吗?

  市场平稳

  虽然对恩施房价的下降表示“理解之同情”,但从全国来看,今年房地产市场依旧会平稳发展。

  我们先来看2018年楼市的故事:由于年初开发商融资渠道收紧,融资成本攀升,导致期房销售增加,同时新开工面积大增,开发商以此加快资金回笼,保证流动性,但与此同时,不得不放慢工期,结果是2018年的房屋竣工面积出现负增长。

  外汇天眼原引 国家统计局数据显示,2018年,房地产开发企业房屋新开工面积209342万平方米,增长17.2%,比上年提高10.2个百分点。其中,住宅新开工面积153353万平方米,增长19.7%。但房屋竣工面积93550万平方米,下降7.8%,降幅比1-11月份收窄4.5个百分点,比上年扩大3.4个百分点。其中,住宅竣工面积66016万平方米,下降8.1%。

  在这种情况下,2018年一直有“凛冬将至”的哀嚎,不仅仅是因为全年超过450次的调控,更是因为对2019年的预期。

  2018年的故事延续到2019年,政策开始有了不小的调整,首先是金融等各项政策有了不小的调整,房企的融资渠道宽了,发债相对来说更加轻松,这给很多房企有了腾挪的余地,房企拿地也变得更加主动。

  我们看今年前五月,土拍市场持续回暖,拿地TOP50房企已烧钱6299.42亿元抢地,5月部分房企高溢价补充土地。土地市场自2019年3月后,逐渐回暖。5月房企拿地积极性持续加强,部分房企补仓意愿强烈,龙湖、绿地等企业拿地环比增长均超100%。15日,碧桂园经过453轮竞拍以14.5亿元获得扬州一商住用地,溢价率103.06%。

  政策刺激之下,特别是利率下行带动房地产销售,房企投资意愿逐渐回温,这在一定程度上反映出了楼市的韧性。

  当然,这种韧性更多地表现在一二线城市和区域核心城市。我们注意到,一些中心城市在今年开春之后,逐渐走出了一波小阳春。

  据中原地产研究中心统计数据显示:截至目前,在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个。从力度与数量看,刷新历史记录。特别是二三线城市,发布人才落户、补贴购房等政策井喷。

  利率政策加人才政策,直接带动了部分城市今年三四月份的热卖,甚至南京多个楼盘在开盘当天全部卖完,即使部分热门楼盘每平方米超过4万元;苏州3月份不仅有216套高层在1分钟售罄的楼盘,也有2000人深夜排队抢购的项目。市场的预期依旧看好。

  从国家经济稳定的角度来看,地产政策短期依旧会松动。房地产历来被视为刺激国民经济最有效的两个行业之一,另一个是汽车行业,但在今年,全球汽车市场销售疲软,我们作为汽车消费大国也不例外。

  去年开始,持续增长了28年的中国汽车首次下滑,到了刚刚过去的5月份,汽车销量仍然没有止跌迹象,销量已经累计下跌12个月了。

  外汇天眼原引中汽协数据显示,1-5月,国内汽车产销分别完成1023.7万辆和1026.6万辆,产销量比上年同期均下降13%,降幅比1-4月分别扩大2和0.8个百分点。最近国内部分城市,比如广州、深圳开始试点放开汽车限购,基本上就是为了应对汽车销售下降带来的颓势,但目前效果如何仍未有定论。在这种情况下,保持房地产市场的稳中有进很有必要。

  当然,今年中国楼市还出现了像鹤岗这样白菜价也没人要的现象——你眼睁睁地看着低价楼到来,却无能为力。我们不得不说,房地产市场正在走出一条“白菜价的卖不出,珍珠价的有人抢”的路。我们当然不希望白菜野蛮生长,但珍珠的形成又何其难!

  恩施敲响的警钟

  恩施“止跌令”再次给我们敲响了警钟。

  在房地产市场,一直有关于“央地博弈”的说法。简单地说,中央从稳定金融和全局的角度出发,需要稳定房价,不能有大起大落,因此在土地、金融政策(开发贷、住房贷利率,发债等)方面有调控,而地方政府因为对土地财政的需求,主观上刺激房价上涨的力量更强烈。因此央地博弈一直就存在。

  但是最近,我们看到,中央关于稳定房价的发言非常密集:

  •   5月25日,2019清华五道口全球金融论坛“金融供给侧改革与开放”在北京召开,银保监会主席郭树清在发言稿中提出坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。

  •   6 月13日的“2019陆家嘴论坛”上,郭树清表示,当前房地产过度金融化,居民负债率占相当大的比例,甚至一半投资都投入到房地产市场。郭树清警告市场说,历史证明,如果过度的依赖房地产最终会付出代价。“不同地区的房价有低也有高,但如果你买了一套房子,只用于投资或者投机,那就是水泥和砖头。要防止房地产的投资行为。”

  但目前国民财富70%以上集中在楼市,稳定房价,即意味着基本锁死财富流动的可能性,后来者已经没有机会通过楼市获取发展的机会。央地博弈表面上看到的是“到底是放松还是收紧”的问题,其背后是整个经济发展方向与国民财富的分配问题。

  再有就是,我们可以看看房企的投资向何处?在上一篇《都市圈元年》中,我们谈到了中国城市开始都市圈化,中心城市将是未来发展的核心,而房企的拿地,也基本上围绕这个理念在投。中国的楼市,三四五线怕库存高,一二线怕房价高,到底如何选择?

  在今年前五月的拿地中,我们看到,长三角持续居首,但中西部关注度持续提升。1-5月,长三角累计拿地金额1708亿元,高居首位;受人才落户政策的实施、地区经济崛起以及产业转移等因素影响,中西部地区土地市场持续升温,逐渐成为房企土储布局的重点,TOP10企业拿地面积高达4692万平方米,持续位居榜首。融创、碧桂园都加码了中西部,目前来看,在投资区域上看,房企的分裂依旧很大。

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