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万科抄底肥壮的环京4城 一场高喊“活下去”的浑水捉鱼

来源:华尔街见闻 2018-10-11 11:41:34

华夏幸福多年辛苦养肥的环京,被老江湖万科,巨资抄了底。

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  中金网汇信APP讯 : 华夏幸福多年辛苦养肥的环京,被老江湖万科,巨资抄了底。

  高喊“活下去”的龙头房企万科,完美表演之后,国庆节后迅猛出手,一下就进入了廊坊、大厂、涿州、霸州这些环京核心4城市,成为环京新的大地主!

  汇信援引楼市资本论惊悉,10月9日晚,华夏幸福公告,旗下多家全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科以32.34亿元交易对价,获得华夏幸福环京区域10宗共计33.93万平方米住宅用地。华夏幸福以擅长运营产业新城而驰名地产界,长期重仓环京,占据头把交椅,这次主动引入万科,可谓不平凡。

  华夏幸福表示,同等条件下,其在环京区域的其他项目也将优先与万科进行合作。

  在楼市资本论看来,万科来说,一方面高喊“狼来了”、唱空楼市,一方面坐拥巨资、抄底环京,充分显示了昔日老大诡谲老辣的江湖本色。

  汇信认为,果然会哭的孩子有奶吃。

  1、环京地产成万科“活下去”的力量?

  让我们来看一看这些万科拿下宅地的情况。

  万科这次抄底的10宗地块,分别为华夏幸福在2017年9月至今年5月取得,由旗下5家项目公司分别持有。以当时拍得的地价衡量,考虑拍地后的一些财务费用,这次双方合作,基本算是平价交易。

  根据公告,交易价款由股权转让款及置换股东借款两部分组成:5家项目公司股权转让款均为1元;万科根据华夏幸福已经提供的股东借款金额,按照受让项目公司股权比例提供股东借款,置换华夏幸福为项目公司提供的借款及资金占用费。

  转让完成后,万科将持有涿州裕泰公司的80%股权、大厂裕景公司80%股权、大厂裕达公司80%股权、廊坊孔雀洲公司80%股权和霸州孔雀湖公司65%股权,负责目标项目的运作和经营管理,对上述10宗地块的项目开发拥有绝对话语权。

  这10宗土地总用地面积约339338.36平方米,万科拥有的权益面积为259844平方米,以32.34亿元收购价计算,拿地均价约为12400元/平方米。

  据楼市资本论了解,这些地块的地理位置都还不错。其中,大厂县城189地块楼面价约5000元/平米。大厂在北三县中,距离北京城市副中心最近,且经华夏幸福经多年开发运营,在售新房均价从11000-17500元/平方米不等,未来升值潜力可观。

  楼面价最高的是紧邻北京房山区的涿州市码头镇项目,约为6700元/平方米。该地块紧邻在建中的301医院(肿瘤治疗中心),容积率为2.0,建筑限高60米和36米,适合做小高层类社区。涿州在环北京区域是难得的不限购城市,在售新房项目均价约为13000-15000元/平方米左右,该项目可以说稳赚不赔。

  廊坊地块位于廊坊主城区东南部,距北京和天津市中心分别为40公里和60公里,一小时内可以到达首都机场、天津机场和天津新港,区位也很不错,以目前廊坊多个在售新房项目销售均价16000元/平方米算,利润非常丰厚。

  环京房价曾一度高达3万元,近期进入政策调整期,正是抄底的好时候。从拿地价格、区位优势、中国城市化进程和城市群发展的长期趋势来看,万科这次在看空楼市的同时,坚决抄底环京,可以说捡了“大漏”。

  楼市资本论分析,可以看出环京地产的份量是很重的,在万科这样的龙头房企眼里,都是“活下去”的根本所系。

  2、唱空楼市,万科屡试不爽

  万科这个老江湖,这次表演到位,又抄到了。

  国庆节前,万科高层频频放出看空楼市的悲观消息。先是9月8日,在万科北方区域的媒体交流会上,万科董事会主席郁亮跟记者说,房地产行业像过去那样容易赚钱的时代,早就一去不复返了。“我们今天终于认识到,我们的行业简单以规模、速度评价是不合适了。”

  接着在9月11日,在万科南方区域9月月度例会上,郁亮首次提出聚焦、收敛,以“活下去”为最终目标,对总部和区域公司的战略作出检讨。他将销售回款当作生命线,声称“如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停。”

  9月28-29日,万科在深圳大梅沙举行为期两天的秋季例会,再次强调 “未来三年万科的终极目标是”活下去“。会场公开打出”活下去巨幅口号,在刷屏朋友圈的同时,也激起地产圈轩然大 波。

  作为龙头房企,万科的一举一动、一言一行,都会迅速放大为行业标杆。这一轮高调唱空,同样引发地产圈瑟瑟寒意。

  但是,楼市资本论梳理发现,万科此招屡试多次。

  2008年,国际金融危机来袭,万科就高喊楼市拐点来了。但事实上,中国楼市接下来进入连续三年的疯涨期。

  2012年,郁亮又判断行业进入白银时代,结果踩空。在2014年开始的去库存下,布局二三四线的碧桂园和恒大,加杠杆弯道超车,后来居上,将万科挤下老大宝座。孙宏斌更对“白银时代”说嗤之以鼻,直言2015年之后,房地产迎来了超级大牛市,房价疯狂上涨,显然是钻石时代,而非白银时代。

  万科此番高调唱空、哭着喊着“活下去”时,账面现金高达1598亿,手头非常宽裕;而且业绩疯涨,1-9月销售4323亿,高居行业第三;上半年营收1059.75亿元,同比增长51.8%;净利为91.24亿元,同比增长24.94%,远远没到生存危机、活不下去的时候。

  难怪坊间质疑万科唱空楼市,是故意制造紧张气氛,以便浑水摸鱼,乘机抄底,加快自己拿地和并购步伐。

  3、真相:非收敛聚焦乃是抄底扩张

  看一个人,不但要听其言,更重要的是观其行。

  在高调唱空、高喊收敛聚焦和瘦身的同时,我们看到万科却在开启扩张模式,到处抄底收购。

  就在万科喊出“活下去”的当日,深高速在港交所公告,拟引进万科作为战略投资者,增资人民币29亿元。如本次增资最终落实,万科将拥有联合置地30%的权益。联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目,拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

  9月26日,据海南航空控股发布的公告,万科以12.99亿元的价格,拿下北京东三环的北京海南航空大厦。A、B两栋塔楼分别为18层和9层,总建面积在3.91万平方米左右。以其所处的区位,同类写字楼售价在8万元/平方米左右,且入市项目稀缺,万科可以说捡了大便宜。

  楼市资本论注意到,按照权益金额计算,万科在三季度拿地斥资458.7亿元,同期保利地产拿地权益金额为244.1亿元,碧桂园137.9亿元,融创中国69.1亿元,中国恒大62.4亿元,四家合计为477.5亿元。也就是说,今年三季度,万科在高调唱空的同时,他一家的拿地金额,约相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企的总和。其唱空背后的勃勃野心,昭然若揭。

  这次牵手华夏幸福,抄底环京,万科又捡了大漏。限购之后,环京楼市几被封冻。2018年7月以来,环京限购区域房价加速下跌。以燕郊为例,二手房价格几近腰斩。不少楼盘从最高点的3.5万元/平米,跌至目前2万元/平方米,房价回撤近5成。不少小户型二手房挂牌价甚至逼近1万元/平米的购入成 本价,可以说已经见底。

  今年年初,万科首次落子环京,在河北廊坊香河推出了“哈洛小镇”,布局产业地产和特色小镇。现在,万科在厦门“七折卖房”,快速出货的同时,大举北上,吞并收购,重点扩展环京布局。

  楼市资本论认为,万科这一系列动作,既是江湖老大的本色表现,也充分显示楼市这一波下行调整周期中,环京区域的价值潜力和抗风险能力。

  无论如何,这一轮地产调控中,正是区域地产价值考验的时候。俗话说,是金子总是要发光的。

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