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为什么楼市会陷入越调越涨的怪圈?

来源:秦朔朋友圈 2018-04-17 00:00:00

三月以来,房地产市场迎来政策调控爆发期。在两会前,“一行三会”密集出手,限制房企融资,调节个人信贷;两会明确今年房地产调控政策后,包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、海南、成都、南京等省市发布了楼市调控新政策,差别化购房措施和实行差别化信贷政策等等都很快落地;随后,新楼盘采取摇号的城市也在增多,一时间摇号成为这一轮调控推波助澜的主导。据统计,3月份全国超过20个城市再启房地产调控,合计发布了近30条房地产调控政策。

  三月以来,房地产市场迎来政策调控爆发期。在两会前,“一行三会”密集出手,限制房企融资,调节个人信贷;两会明确今年房地产调控政策后,包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、海南、成都、南京等省市发布了楼市调控新政策,差别化购房措施和实行差别化信贷政策等等都很快落地;随后,新楼盘采取摇号的城市也在增多,一时间摇号成为这一轮调控推波助澜的主导。据统计,3月份全国超过20个城市再启房地产调控,合计发布了近30条房地产调控政策。

  房地产调控从限购限贷限售走向更加逼仄的摇号通道,购房门槛也从户籍向“运气”迈进。但调控大棒之下,房价会否下跌?未来调控是否还要加码?作为被调控的对象,我们又还能做什么?

  从限购到摇号,楼市“打新股”来了

  这一轮调控,最引人注目的当属摇号。

  公证摇号并不新鲜,早在车辆限购那一波政策中就已是热词。即使在楼市而言也不是新名词,2017年就在上海、南京、长沙、成都等城市采用过,只不过那时是在所有购房者之间摇号,执行的是摇号选房、按序购房政策,但现在则是在首套房刚需之间摇号。3月28日,杭州市住房保障和房产管理局官方网站公布,杭州房地产市场将采取公开摇号全程公证的方式,开启今年的摇号大幕。

  有了杭州的示范,很快就有城市跟进,并很快从热点一二线城市延伸到三四线城市。两天后,“3天落户1.5万人”的准一线城市西安市也出台新政,要求各房地产开发企业、房地产经纪机构,当意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

  楼市又一轮调控升级:公证摇号成主流

  作为计划经济的遗毒,摇号开了一个很不好的头。中国的地产市场一直被诟病为除了计划生育之外,另一个计划经济的重灾区。摇号压抑刚需,不过每次政策出台前后总会有一些令人啼笑皆非的“盛况”。在去年上海、成都四城开始执行摇号政策后,在成都和南京也曾出现3万人排号抢购1000多套房,每个购房人都带着上百万银行存单排队验资的新闻;不出意外,在今年杭州发布即将实施摇号政策后,由于“一房难求”,全款买房、炒卖房号、捆绑搭售等在各大楼盘大行其道,一个虚拟的房号在市场上卖到几十万甚至近百万元之多,还因此滋生出大量的灰色交易。

  从限购限价限售到直接政府接管、摇号购房,不可避免的是,未来只要客户数量超过房源数量,调控的大手就不可能会停止。不同的是,当以户籍为主导的限购实施时,购房者还能凭借社保等硬指标等待机会,但当摇号政策跟进,由于限价政策导致的“价格双轨制”存在,面对巨大的经济利益,摇号就有可能成为变相的“中奖”机会,相当于楼市中的“打新股”。

  为什么政策密集出现?

  每年的两会期间,都是房地产市场调控政策密集出台的窗口期,这已经形成了规律。从“卖房摇号”到“三价合一”再到“限购升级”,今年全国两会闭幕短短10余天内,深圳、杭州、西安、成都等逾15个城市出台各式差别化的房地产调控政策。自2016年的“9·30新政”打响楼市调控的第一枪开始,到如今已经进行了5轮调控。

  不过值得玩味的是,这一轮的调控政策还是有一些特殊之处。

  首先一点,这一轮的二线城市限购政策和人才吸引政策并行。以武汉、长沙、西安、南京等城市为例,这些二三线城市在人才争夺战中,不可谓不用心,西安、长沙甚至将入户的条件降到了专科学历。不过一旦摇号政策推行,为了吸引人才而打破的户籍限制又将成为一纸废令,而如果给予引入人才特殊的政策,比如不需要摇号优先购房,显失公平的政策又能否过得了舆论的关?

  不过,这一轮的调控,反过来说,又和人才争夺战有着千丝万缕的联系。自2017年开始的人才争夺战,西安、成都、南京和武汉等全国二三十个二三线城市相继出台人才吸引政策,包括落户便利、住房补贴等,对房地产市场形成了一定的支撑。

  全国20多个城市加入“人才争夺战”

  不过更重要的原因,则是地产库存持续减少,在重点城市造成供需矛盾出现。易居研究院智库中心总监严跃进在接受媒体采访时也表示,“摇号也是因为库存实在不足了,本身就说明供小于求的矛盾很尖锐。”房地产去库存政策实施后,地产库存持续减少。从2017年3月开始,房地产库存下降幅度加快,进入2018年后降幅有所减少,但库存保持在低位。根据易居研究院对中国100个城市库存的监测,百城住宅库存同比连跌32个月,杭州住宅库存为277万平米,甚至少于同在300万平米以下的南京和深圳。而西安库存有1628万平米,数量虽多,但由于优惠的人才政策,三个月内已经迁入了24万人。短时间内暴增的需求量,容易在楼市中形成抢购。

  按以往规律,政策调节之后,总会有一个调整周期,房价会有波动期,不过是涨还是跌呢?

  房价是涨还是跌?

  无论什么调控政策,大家习惯问的一句话就是,房价会跌吗?这似乎成了公众的普遍预期,调控就是为了降房价。

  不过,现实总有那么一点残酷。4月3日深圳卫视一条“深圳3月一手房价环比下跌6元,连续18个月下跌”的新闻,加上深圳综合开发研究院、旅游与地产研究中心主任宋丁在接受采访“这个势头还是比较猛的”的评论引发热议。这在侧面也反映出,与大众普遍希望房价大幅下跌不同,官方对房价的坚挺是有信心的。

  在当前国家注重金融市场稳定的特殊时期,想要房地产市场暴涨暴跌都不太可能。国家金融与发展实验室理事长李扬9日在博鳌论坛表示,估计中国房地产周期为3到3.5年,现已进入到平稳向下的通道。李扬将去年中央经济工作会议提出的房地产市场长效机制概括为“三加一”,“三”是多主体供应、多渠道保障、租售并举,“一”是今年2月发布的中央一号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》。李扬预计,“三加一”政策执行后,房地产市场就不太可能出现暴涨暴跌。

  甚至,楼市已经有复苏的态势。社科院报告显示北京的房价已经回升,跌得最惨的燕郊,房价也已经三连涨。中原地产的数据显示,深圳二手房价格已经稳步回升,北京的二手房议价空间已经收窄,降价出售的房源正在减少。其他二线城市在引进人才后,购房需求也稳步回升。

  不仅仅是一线城市,重点二三线城市,也很难迎来房价的下跌预期。中信证券固定收益部首席研究员明明在近期发布的研报《房地产真的到拐点了吗?》中称,房价下跌并不可期

  对二线城市来说,地产的消费属性并不弱。当前我国购房由于有户籍、社保缴费年限的限制,货币政策也并未宽松,房贷贷款利率上浮,房地产涨幅回落,短期投资“炒房”动机已经得到有效遏制。

  对三线城市来说,棚改货币化的支持给了房价坚挺的理由。政府工作报告指出,2018年启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套,据住房和城乡建设部数量,今年目标较去年目标600万套和实际完成609万套有小幅下降,但对棚改的资金供给将得到充分保障。今年棚改或迎来“量跌价升”,棚改货币化程度可能更高,对房价形成支撑。

  此外,无论是一二线,还是三四线城市,我国城镇化进程仍是房价最大的支撑。国家统计局数据显示,到2017年末我国城镇人口占总人口比重(城镇化率)为58.52%,远未到拐点,离发达国家80%的城镇化率还有很长的一段路;此外,政府工作报告指出,2018年要达到再进城落户1300万人,同时加快农业转移人口市民化。在这种情况下,即使存在部分投资属性,房价变化也是以人口的持续流入和地产需求为基础的。

  不过,调控可能不会让房价下跌,但只要房地产仍是中国经济促增长、保稳定重要的一环,调控就不会停止,甚至仍有加码的可能。未来不排除有更严的政策,比如从“因城施策”升级为“因区施策”,虽然,你我都知道,这并没有什么用!

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